LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG: CÁC ỨNG DỤNG TRONG NGHIÊN CỨU VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
TS. Trần Thanh Hùng
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản – ĐH Nông Lâm TP.HCM
1. Giới thiệu về lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được Hoàng Hữu Phê phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”. Bản dịch tiếng Việt của lý thuyết này được công bố rộng rãi trên các tạp chí Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những năm gần đây.
Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học dân cư đô thị, tức sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị, có nội dung khác biệt so với các lý thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826) lý giải động học dân cư đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL).
Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định.
Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước tính một biến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật hedonic…
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng, v.v…
Về cơ bản, động học các khu dân cư đô thị có thể được minh họa bởi đồ thị (Hình 1). Trong đồ thị đó, trục 0-CL thể hiện chất lượng nhà ở, trong khi trục 0-VT thể hiện vị thế nơi ở. Tại các điểm trên trục 0-VT, có một ngưỡng, hoặc một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được mà dưới nó nhà ở có thể được xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn. Đường nối những điểm đó tạo thành một góc a với trục 0-VT, là đường ngưỡng giữa các loại nhà ở mong muốn và không mong muốn. Đối với bất kỳ một cấu trúc kinh tế xã hội xác định nào, đường này sẽ có một vị trí duy nhất, nhưng để đơn giản hoá việc so sánh, đường này được vẽ tại vị trí tổng quát.
Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu thị trường bất động sản bao gồm:
- Khái niệm “vị thế” thay thế khái niệm “vị trí” bất động sản, “vị thế” là nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đàng sau khái niệm “vị trí” mà đã làm cho “vị trí” có một vai trò quyết định trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển bất động sản.
- Quy luật “đường ngưỡng”, phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế, là một cách thức hành xử (behavior) mới hình thành từ các hành vi lựa chọn của các cá nhân trong xã hội, là đặc trưng hợp trội (emergence) của các hệ thống kinh tế - xã hội. Theo lẽ đó, các hành vi theo “đường ngưỡng” là duy lý phân biệt với các hành vi phi lý trí mang tính “ích kỷ cá nhân” (theo trục CL) hay “háo danh sĩ diện” (theo trục VT).
- Cơ sở hình thành và phát triển thị trường bất động sản là các hành vi lựa chọn vị thế và chất lượng bất động sản được xác định có tính đến các yếu tố duy lý và phi duy lý. Vì vậy, có thể nói một cách tiên nghiệm, lý thuyết Vị thế - Chất lượng là cầu nối giữa lý thuyết kinh tế học hành vi và kinh tế học tân cổ điển.
2. Các quan điểm hiện nay về thị trường bất động sản
a) Bất động sản
Bất động sản được hiểu là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, các công trình xây dựng trên đất đai và các tài sản khác gắn liền với các công trình đấy.
Bất động sản bao gồm hai thành phần cơ bản: đất đai và công trình xây dựng. Trong đó đất đai được hiểu theo quan điểm học thuyết của Mac về đất đai.
Cụ thể, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, có các thuộc tính không gian như vị trí địa lý, diện tích, hình thể với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chấn, địa chất và môi trường - sinh thái. Nguồn cung của đất đai là cố định do bị giới hạn về diện tích trong phạm vi lãnh thổ quốc gia hay trên bề mặt trái đất. Đất đai không có giá trị, không có lao động kết tinh trong đất đai, giá cả đất đai là biểu hiện của giá trị thặng dư có được từ sự khác biệt về vị trí và chất lượng tự nhiên của đất đai.
Bất động sản có các đặc điểm hữu hình phản ánh nội dung vật chất của đất đai và các công trình xây dựng, như vị trí, diện tích và hình dáng thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, kết cấu và kiến trúc của công trình, độ bền vật liệu…
Các yếu tố đặc điểm nêu trên trong mỗi bất động sản có sự khác nhau, nên bất động sản có tính dị biệt. Nếu như các đặc điểm về diện tích, hình dáng, kết cấu và kiến trúc có thể giống nhau (bởi do con người tạo ra), nhưng mỗi bất động sản có một vị trí độc tôn. Chính sự độc tôn về vị trí làm cho bất động sản có tính dị biệt tuyệt đối.
b) Hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản là phạm trù nội hàm bất động sản, là đối tượng trao đổi trên thị trường, là các bất động sản cụ thể có đầy đủ các điều kiện pháp lý khi tham gia thị trường, như có chủ sở hữu cụ thể và chủ sở hữu này có đầy đủ năng lực tham gia thị trường, có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hay thay đổi mục đích sử dụng…
Không phải bất cứ bất động sản nào cũng là hàng hóa bất động sản, như bất động sản là công trình công cộng, lâm viên cây xanh hay đường giao thông…
Hàng hóa bất động sản cũng có đầy đủ các đặc điểm của bất động sản, có tính dị biệt tuyệt đối, không thể so sánh hàng hóa bất động sản này với hàng hóa bất động sản khác.
c) Quan hệ cung cầu về bất động sản
Tính dị biệt của hàng hóa bất động sản làm cho việc nghiên cứu thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Theo quan niệm của đa số, cung cầu bất động sản mang tính cá biệt của từng nhóm đối tượng trong các phân khúc thị trường khác nhau. Chỉ có thể xác định được cung và cầu của từng phân khúc, mà khó có thể xác định được cung và cầu cho toàn bộ thị trường.
d) Giá trị bất động sản
Từ nhận thức về quan hệ cung cầu bất động sản như trên, đa số cho rằng giá cả bất động sản là giá cả cá biệt, giá cả của từng bất động sản đơn chiếc, không thể xác định mức giá cả thị trường chung cho toàn bộ hàng hóa bất động sản.
Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị, giá trị hữu hình của bất động sản, phụ thuộc vào chi phí đầu tư hạ tầng đất đai và xây dựng công trình…
3. Các quan điểm về thị trường bất động sản theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng
a) Bất động sản và hàng hóa bất động sản
Bất động sản có hai thành phần cơ bản vị thế và chất lượng. Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số lượng tầng cao, số lượng phòng, … Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại một vị trí xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…
Khái niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí. Có thể nói, vị trí không phải là thuộc tính đặc trưng bản chất tài sản của bất động sản, tức không phải là thuộc tính liên quan đến giá trị của bất động sản. Vị trí bất động sản là bất biến, nhưng giá trị của bất động sản lại thay đổi theo sự thay đổi của vị thế.
Trong một đơn vị bất động sản hiện vật cụ thể hai thành phần vị thế xã hội và chất lượng vật lý kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con người. Sự thỏa mãn hình thành trong mối quan hệ giữa các thuộc tính hàng hóa khách quan và nhu cầu của cá nhân con người được gọi là lợi ích. Như vậy, về mặt nội dung lợi ích bất động sản là sự thỏa mãn nhu cầu về bất động sản, lợi ích này được tạo ra bởi các yếu tố thuộc tính vị thế xã hội và chất lượng vật lý.
Lượng lợi ích bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến độc lập vị thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL). Lợi ích này chính là đối tượng của cung cầu về bất động sản trên thị trường, là hàng hóa bất động sản. Nói theo ngôn ngữ chuyên ngành lợi ích chứa đựng trong bất động sản được gọi là dịch vụ bất động sản. Dịch vụ bất động sản là hàng hóa bất động sản là lợi ích chứa đựng trong bất động sản được tạo ra bởi tổ hợp các yếu tố vị thế và chất lượng bất động sản (Hình 2).
b) Tương đối hoá tính dị biệt của bất động sản
Tính dị biệt của bất động sản là do sự khác nhau về các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng bất động sản tạo ra, nhưng chỉ là dị biệt tương đối. Có nghĩa là các yếu tố thuộc tính cơ bản vị thế và chất lượng của các bất động sản khác nhau chỉ khác nhau về mặt lượng, mà không khác nhau về mặt chất.
Nếu khẳng định các bất động sản khác nhau về mặt chất, tức là đã tuyệt đối hoá tính dị biệt của nó. Từ đó dẫn đến hệ quả không thể so sánh các bất động sản khác nhau. Quan điểm tương đối hoá tính dị biệt của bất động sản là khẳng định sự khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế xã hội và chất lượng vật lý. Quan điểm này cũng không loại trừ sự khác nhau về thành phần yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng. Một yếu tố nào đó không hiện diện ở bất động sản có nghĩa là yếu tố thuộc tính đó có giá trị bằng 0. Giá trị yếu tố thuộc tính bằng 0 thì được hiểu là yếu tố đó chưa xuất hiện trong bất động sản cụ thể, mà không thể khẳng định nó không tồn tại. Quan điểm tương đối hoá tính dị biệt không mâu thuẫn với quy luật lượng - chất của triết học duy vật biện chứng.
c) Quan hệ cung cầu bất động sản
Bất động sản có tính dị biệt về vị thế và chất lượng làm cho việc nghiên cứu thị trường bất động sản gặp không ít trở ngại. Một số tác giả lảng tránh tính dị biệt của bất động sản, của đất đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002). Một số tác giả khác thì cho rằng cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu về bất động sản quy ước hay cung cầu về dịch vụ bất động sản (Patricia M. Hillebrandt, 2000).
Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất động sản, mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật và bất động sản quy ước, giữa bất động sản hiện vật và dịch vụ bất động sản vẫn chưa được làm rõ.
Điều đó dẫn đến việc các lý thuyết về thị trường bất động sản vẫn còn một khoảng cách nhất định với thực tế thị trường, chỉ biết rằng đường cung đi lên, đường cầu đi xuống một cách chung chung, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường đơn vị bất động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản. Nhưng từ giá cả thị trường của đơn vị bất động sản quy ước xác định giá cả của một đơn vị bất động sản hiện vật như thế nào thì chưa được làm rõ.
Ngoài ra, với khái niệm cung cầu chung chung như thế, không thể xác định được tính phân khúc của thị trường theo đối tượng tiêu dùng, không thể xác định các đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhóm…
Trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng. Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra các lượng lợi ích khác nhau, Y = f(VT, CL). Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về lợi ích bất động sản – dịch vụ bất động sản, (Hình 3).
Thị trường bất động sản mang tính phân khúc và tính độc quyền nhóm. Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù. Vì vậy, không có căn cứ để khẳng định tính phân khúc, phân vùng của thị trường bất động sản là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra, như một số người đã nói.
Cũng do những đặc tính của nhu cầu về nhà ở và hành vi lựa chọn vị trí dân cư đô thị nêu trên làm cho thị trường bất động sản có tính độc quyền của người cung – các nhà đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại các khu dân cư có vị thế xã hội mong muốn, tức có khoảng cách vị thế và thuộc tính văn hóa - xã hội phù hợp với mong muốn của nhóm người có nhu cầu. Tính độc quyền này được biểu hiện thông qua khả năng của người cung – các nhà đầu tư ấn định số lượng và mức giá bất động sản cho từng phân khúc thị trường, sao cho doanh thu biên giữa các thị trường phải bằng nhau và bằng doanh thu biên chung, như đã mô tả ở đồ thị trên.
d) Giá trị bất động sản
Trong thị trường giá cả hàng hoá được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu.
Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản PT.
Giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được xác định bằng công thức:
P = PT x Y, với Y = f(VT, CL).
Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức:
P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức:
W = C + V + M (Xagaidak A. E., 1992).
Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị bất động sản được giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế bất động sản.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa đất,…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai.
Giá trị vô hình là giá trị của vị thế bất động sản. Bản chất “vô hình” của giá trị bất động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Quan điểm về giá trị vô hình của bất động sản chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế bất động sản không khác nhau (do con người trong xã hội tất cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào giá trị hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của bất động sản.
4. Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay dưới góc nhìn của lý thuyết Vị thế - Chất lượnga) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường. Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra).
Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau.
Tuy nhiên vẫn có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh.
Sự điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu định giá. Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tùy theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh.
Đồ thị (Hình 4) cho thấy, với một nguồn lực tài chính cho trước, khách hàng có thể lựa chọn các bất động sản so sánh cùng nằm trên đường đồng lượng hoặc phân bố quanh đó. Các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu nếu không gây ra những khác biệt đáng kể sẽ có cùng giá trị thị trường và cùng nằm trên đường đồng lượng. Trong trường hợp có sự chênh lệch đáng kể thì bất động sản mục tiêu sẽ phân bố quanh bất động sản so sánh, nằm hai bên đường đồng lượng.
Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định, phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định. Vì vậy, kết quả định giá còn tùy thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá.
Nếu bất động sản so sánh nằm trên đường ngưỡng đã được xây dựng trước, ngoài các đánh giá phần nhiều mang tính chủ quan, kinh nghiệm của người định giá, các đánh giá của định giá viên sẽ có độ tin cậy cao hơn, thuyết phục hơn bằng cách xác định khoảng cách giữa bất động sản mục tiêu và đường đồng mức thỏa dụng.
b) Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương tương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất đai + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản gắn liền với đất đai đó sau khi đã được khấu hao.
Giả thiết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí là “các công trình xây dựng trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (1), (thực tế cho thấy rất khó xác định được giả thiết này). Giả thiết này có thể được mô tả bằng đồ thị Vị thế - Chất lượng như sau (Hình 5):
Giao điểm giữa đường đồng lượng/đường cong bàng quan và đường đẳng phí/đường ngân sách là tổ hợp sản xuất/tổ hợp tiêu dùng tối ưu, tức là bất động sản mục tiêu ở mức khai thác, sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Các điểm khác trên đường đồng lượng tuy có cùng giá với bất động sản mục tiêu nhưng không thỏa mãn điều kiện này.
Tại sao phương pháp chi phí lại dễ dẫn đến những kết quả sai lầm nếu không được hỗ trợ bởi giả thiết “sử dụng cao nhất, tốt nhất và hiệu quả nhất” (1)?
Nếu bỏ qua giả thiết (1) thì có thể lập luận rằng giá nhà đất theo phương pháp chi phí là bài toán cộng tới giá đất và chi phí xây dựng/tái tạo, nói cách khác, hàm giá bất động sản luôn đồng biến và tuyến tính đối với nhân tố đầu vào.
Như vậy, muốn tăng giá bất động sản có thể cần tăng cả giá đất đai và chi phí xây dựng, hoặc cũng có thể chỉ tăng một trong hai yếu tố trên. Điều này không hoàn toàn hợp lý vì nếu bỏ qua giả thiết (1) thì lượng giá trị đầu tư thêm không đảm bảo sẽ mang lại hiệu quả mong muốn (hàm giá bất động sản theo yếu tố đầu vào có thể là hàm phi tuyến, bậc hai chẳng hạn, nhiều trường hợp lượng đầu tư thêm vào có thể đẩy giá bất động sản qua nhánh nghịch biến, càng tăng đầu tư, giá càng giảm).
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, mà cụ thể là đường ngưỡng chất lượng nhà ở, cho thấy động thái cư trú nói chung và giá trị bất động sản nói riêng không diễn ra theo hướng chỉ trượt dọc theo một trục VT hay CL, tức là không thể cứ tăng mãi VT mà không có bất cứ một sự chuyển biến nào về CL, ngược lại cũng không thể tăng liên tục chất lượng nhà ở mà không quan tâm gì đến vị thế nơi ở.
c) Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của một thửa đất dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang lại trong tương lai.
Hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính của nó. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều này hợp lý, song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó. Cần lưu ý thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại.
Phương pháp đầu tư không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản, thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính bản thân bất động sản.
Nếu xây dựng được đường ngưỡng, khả năng sinh lợi thực của tự bản thân bất động sản sẽ bộc lộ rõ, quyết định của định giá viên sẽ đáng tin cậy hơn. Khi biểu diễn theo đồ thị điểm hòa vốn (BEP) hiệu quả đầu tư được thể hiện rõ (Hình 6).
Nhận xét chung
Tóm lại, mối liên hệ giữa VT và CL trong việc hình thành giá trị bất động sản được đặt trong một mối liên hệ tương tác lẫn nhau, điều này phù hợp với phương pháp luận hệ thống trong nghiên cứu khoa học. Nếu tạm thời không xét đến mức độ thuận tiện, quen thuộc và những hạn chế của các công cụ hỗ trợ hiện tại trong thực tiễn công tác định giá, thì cơ sở luận của phương pháp định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng tỏ ra không kém phần chặt chẽ.
5. Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng được tiến hành thông qua các bước như sau:
a) Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ để xác định các biến số:
Các biến số của hàm hedonic có thể thực hiện bằng 2 cách:
- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán bất động sản trong một khu vực nhất định.
- Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán bất động sản.
Theo cách thứ nhất, một mẫu (sample) không dưới 150 bất động sản có thể được khảo sát trong thời gian 1, 2 tuần để xác lập các biến số. Các thủ tục nghiêm ngặt về kỹ thuật chọn mẫu và khảo sát cần được thực hiện đầy đủ. Một cuộc khảo sát thử cần được tiến hành cho khoảng 5-10 bất động sản để kiểm chứng tính khả thi của bảng hỏi.
b) Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy HEDONIC :
Khi thành lập các biến số cần chọn các biến sao cho:
- Hệ số liên hệ (correlation coefficient) phải nhỏ hơn 0,5;
- Số lượng các biến không vượt quá 6 -7;
- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;
- Các biến số có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous).
c) Định nghĩa các cực hay nhiều cực vị thế:
Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia.
d) Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh các khoảng cách vị thế;
e) Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất với các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế nơi ở (VN) và chất lượng nhà ở (CL) cho mỗi vùng;
f) Xác định đường ngưỡng dựa trên cơ sở VN và CL dự báo;
g) Xác định các vùng lồi và vùng lõm của mặt ngưỡng.
Về mặt nguyên tắc, các kết quả tính toán xác định giá bất động sản nhà đất đều mang tính chất thống kê có nghĩa là:
- Các kết quả đều được coi là chính xác với một độ tin cậy nào đó, ví dụ 90-95%;
- Các phương pháp biến đổi (ví dụ, logarit hoá) một hay hai vế trong hàm hồi quy để nhận được các kết quả dễ diễn giải hơn, đều có thể được sử dụng.
6. Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Khu vực nghiên cứu: Q. Thủ Đức - Q. Bình Thạnh - Quận 1.
Mẫu điều tra: 350 đơn vị nhà đất giao dịch trên thị trường trong năm 2008.
Biến phụ thuộc: giá cả thị trường nhà đất.
Biến độc lập được tổ chức thành 2 nhóm:
- Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất: diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng;
- Nhóm biến phản ánh vị thế nơi ở: khoảng cách tới trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay trong hẻm.
Mô hình giá bất động sản có dạng: P = f(X1, X2, X3, X4);
Trong đó:
P = Giá cả bất động sản
X1 = Diện tích khuôn viên
X2 = Số tầng xây dựng
X3 = Khoảng cách đến trung tâm thành phố
X4 = Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm
Hàm hồi quy HEDONIC là hàm phi tuyến tính tương tự như hàm sản xuất Cobb-Douglas.
Các kết quả hàm hồi quy cho toàn bộ mẫu
Hệ số liên hệ R 0,895
R2 0,801
R2 hiệu chỉnh 0,798
Biến số B SE B Beta T Sig T
Hằng số 5,271 0,195 27,045 0,000
X1 1,031 0,043 0,650 24,256 0,000
X2 0,420 0,041 0,275 10,369 0,000
X3 0,624 0,030 0,547 20,787 0,000
X4 -0,208 0,049 -0,115 -4,276 0,000
Đánh giá độ phù hợp của mô hình
Để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình sử dụng hệ số xác định R2 hiệu chỉnh. Hệ số này cho biết mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính được xây dựng với tập dữ liệu nghiên cứu. Hệ số này càng gần 1 thì mô hình đã xây dựng càng thích hợp, ngược lại càng gần 0 mô hình kém phù hợp với tập dữ liệu mẫu.
Kết quả tính toán cho thấy R2 hiệu chỉnh = 0,798 nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đã xây dựng phù hợp với tập dữ liệu đến mức 79,8%. Hay 79,8% giá cả thị trường được dự báo bởi mô hình. Như vậy, có thể khẳng định chất lượng mô hình đạt yêu cầu. Tuy nhiên cũng cần phải kiểm định các hiện tượng có thể làm giảm chất lượng mô hình, đó là kiểm định giả thiết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy.
Kiểm định giả thiết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy
Các giả thiết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy được kiểm định thông qua tham số thống kê Sig T. Trong thống kê, giá trị Sig T cho biết mức độ tin cậy khi bác bỏ giả thuyết H0: i = 0. Giá trị Sig T càng nhỏ thì chứng tỏ giả thuyết H0 có thể bị bác bỏ với độ tin cậy càng cao.
Kết quả tính toán cho các giá trị Sig T tương ứng với hệ số hồi quy của các biến Xi (i=1÷4): Sig T = 0,000, chứng tỏ giả thuyết H0 có thể bị bác bỏ với độ tin cậy cao (99%). Do đó có thể kết luận các hệ số hồi quy không thể bằng 0 với mức ý nghĩa 5% đã chọn.
Kết quả xây dựng hàm hồi quy
P = 5,271 + 1,031X1 + 0,420X2 + 0,624X3 – 0,208X4
Nhận xét chung
Để thử nghiệm một lý thuyết, để giải thích sự biến thiên giá cả nhà đất trên quy mô toàn bộ thành phố Hồ Chí Minh bộ dữ liệu nghiên cứu này có thể chưa hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên ở một chừng mực nào đó, hàm hồi quy thực hiện về cơ bản đã thể hiện được những ý tưởng đặc trưng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Điều chính yếu là những vấn đề cốt lõi mang tính lý thuyết quanh phương pháp định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã được kiểm chứng.
7. Các định hướng ứng dụng khác
Trên cơ sở các quan điểm lý thuyết đã được kiểm chứng tiếp tục nghiên cứu phát triển các ứng dụng xây dựng bảng giá đất đai hàng năm và tính toán chỉ số giá cả thị trường bất động sản cung cấp công cụ theo dõi thị trường bất động sản để đưa ra các chính sách quản lý thị trường phù hợp.
8. Tài liệu tham khảo David Meen and Geoffrey Meen, 2002. Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review. The University of Reading.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một Lý thuyết mới về Vị trí Dân cư Đô thị. Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh (Vol. 37, No. 1, January 2000).
Lê Đình Thắng, 2002. Nguyên lý thị trường nhà đất. NXB Chính trị Quốc gia.
Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên dịch), 1995. Lý luận và phương pháp định giá đất đai. NXB Cải cách, Bắc Kinh.
Ngô Đức Cát, 2000. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất. NXB Nông nghiệp.
Nhiêu Hội Lâm, (Lê Quang Lâm biên dịch), 2004. Kinh tế học đô thị. NXB Chính trị Quốc gia.
Nguyễn Khắc Minh, 2002. Các phương pháp phân tích và dự báo trong kinh tế. NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.
Patricia M. Hillebrandt, (Nguyễn Thanh Hiền và các cộng sự biên dịch), 2000. Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng. NXB Xây dựng.
Phạm Ngọc Côn, 1999. Kinh tế học đô thị. NXB Khoa học và Kỹ thuật.
Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006. Quản lý Đất đai và Thị trường bất động sản. NXB Bản đồ, Hà Nội.
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005. Dấu ấn thương hiệu, Tập I, II, III. NXB Trẻ.
Việt Phương, 1998. Các học thuyết của nền kinh tế thị trường. NXB Khoa học và Kỹ thuật.
Xagaidak A. E., 1992. Thuế đất nông nghiệp, (tài liệu tiếng Nga). NXB Kolox, Matxcova.
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản – ĐH Nông Lâm TP.HCM
1. Giới thiệu về lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được Hoàng Hữu Phê phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”. Bản dịch tiếng Việt của lý thuyết này được công bố rộng rãi trên các tạp chí Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những năm gần đây.
Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học dân cư đô thị, tức sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị, có nội dung khác biệt so với các lý thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826) lý giải động học dân cư đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL).
Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định.
Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước tính một biến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật hedonic…
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng, v.v…
Về cơ bản, động học các khu dân cư đô thị có thể được minh họa bởi đồ thị (Hình 1). Trong đồ thị đó, trục 0-CL thể hiện chất lượng nhà ở, trong khi trục 0-VT thể hiện vị thế nơi ở. Tại các điểm trên trục 0-VT, có một ngưỡng, hoặc một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được mà dưới nó nhà ở có thể được xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn. Đường nối những điểm đó tạo thành một góc a với trục 0-VT, là đường ngưỡng giữa các loại nhà ở mong muốn và không mong muốn. Đối với bất kỳ một cấu trúc kinh tế xã hội xác định nào, đường này sẽ có một vị trí duy nhất, nhưng để đơn giản hoá việc so sánh, đường này được vẽ tại vị trí tổng quát.
Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu thị trường bất động sản bao gồm:
- Khái niệm “vị thế” thay thế khái niệm “vị trí” bất động sản, “vị thế” là nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đàng sau khái niệm “vị trí” mà đã làm cho “vị trí” có một vai trò quyết định trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển bất động sản.
- Quy luật “đường ngưỡng”, phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế, là một cách thức hành xử (behavior) mới hình thành từ các hành vi lựa chọn của các cá nhân trong xã hội, là đặc trưng hợp trội (emergence) của các hệ thống kinh tế - xã hội. Theo lẽ đó, các hành vi theo “đường ngưỡng” là duy lý phân biệt với các hành vi phi lý trí mang tính “ích kỷ cá nhân” (theo trục CL) hay “háo danh sĩ diện” (theo trục VT).
- Cơ sở hình thành và phát triển thị trường bất động sản là các hành vi lựa chọn vị thế và chất lượng bất động sản được xác định có tính đến các yếu tố duy lý và phi duy lý. Vì vậy, có thể nói một cách tiên nghiệm, lý thuyết Vị thế - Chất lượng là cầu nối giữa lý thuyết kinh tế học hành vi và kinh tế học tân cổ điển.
2. Các quan điểm hiện nay về thị trường bất động sản
a) Bất động sản
Bất động sản được hiểu là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, các công trình xây dựng trên đất đai và các tài sản khác gắn liền với các công trình đấy.
Bất động sản bao gồm hai thành phần cơ bản: đất đai và công trình xây dựng. Trong đó đất đai được hiểu theo quan điểm học thuyết của Mac về đất đai.
Cụ thể, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, có các thuộc tính không gian như vị trí địa lý, diện tích, hình thể với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chấn, địa chất và môi trường - sinh thái. Nguồn cung của đất đai là cố định do bị giới hạn về diện tích trong phạm vi lãnh thổ quốc gia hay trên bề mặt trái đất. Đất đai không có giá trị, không có lao động kết tinh trong đất đai, giá cả đất đai là biểu hiện của giá trị thặng dư có được từ sự khác biệt về vị trí và chất lượng tự nhiên của đất đai.
Bất động sản có các đặc điểm hữu hình phản ánh nội dung vật chất của đất đai và các công trình xây dựng, như vị trí, diện tích và hình dáng thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, kết cấu và kiến trúc của công trình, độ bền vật liệu…
Các yếu tố đặc điểm nêu trên trong mỗi bất động sản có sự khác nhau, nên bất động sản có tính dị biệt. Nếu như các đặc điểm về diện tích, hình dáng, kết cấu và kiến trúc có thể giống nhau (bởi do con người tạo ra), nhưng mỗi bất động sản có một vị trí độc tôn. Chính sự độc tôn về vị trí làm cho bất động sản có tính dị biệt tuyệt đối.
b) Hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản là phạm trù nội hàm bất động sản, là đối tượng trao đổi trên thị trường, là các bất động sản cụ thể có đầy đủ các điều kiện pháp lý khi tham gia thị trường, như có chủ sở hữu cụ thể và chủ sở hữu này có đầy đủ năng lực tham gia thị trường, có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hay thay đổi mục đích sử dụng…
Không phải bất cứ bất động sản nào cũng là hàng hóa bất động sản, như bất động sản là công trình công cộng, lâm viên cây xanh hay đường giao thông…
Hàng hóa bất động sản cũng có đầy đủ các đặc điểm của bất động sản, có tính dị biệt tuyệt đối, không thể so sánh hàng hóa bất động sản này với hàng hóa bất động sản khác.
c) Quan hệ cung cầu về bất động sản
Tính dị biệt của hàng hóa bất động sản làm cho việc nghiên cứu thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Theo quan niệm của đa số, cung cầu bất động sản mang tính cá biệt của từng nhóm đối tượng trong các phân khúc thị trường khác nhau. Chỉ có thể xác định được cung và cầu của từng phân khúc, mà khó có thể xác định được cung và cầu cho toàn bộ thị trường.
d) Giá trị bất động sản
Từ nhận thức về quan hệ cung cầu bất động sản như trên, đa số cho rằng giá cả bất động sản là giá cả cá biệt, giá cả của từng bất động sản đơn chiếc, không thể xác định mức giá cả thị trường chung cho toàn bộ hàng hóa bất động sản.
Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị, giá trị hữu hình của bất động sản, phụ thuộc vào chi phí đầu tư hạ tầng đất đai và xây dựng công trình…
3. Các quan điểm về thị trường bất động sản theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng
a) Bất động sản và hàng hóa bất động sản
Bất động sản có hai thành phần cơ bản vị thế và chất lượng. Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số lượng tầng cao, số lượng phòng, … Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại một vị trí xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…
Khái niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí. Có thể nói, vị trí không phải là thuộc tính đặc trưng bản chất tài sản của bất động sản, tức không phải là thuộc tính liên quan đến giá trị của bất động sản. Vị trí bất động sản là bất biến, nhưng giá trị của bất động sản lại thay đổi theo sự thay đổi của vị thế.
Trong một đơn vị bất động sản hiện vật cụ thể hai thành phần vị thế xã hội và chất lượng vật lý kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con người. Sự thỏa mãn hình thành trong mối quan hệ giữa các thuộc tính hàng hóa khách quan và nhu cầu của cá nhân con người được gọi là lợi ích. Như vậy, về mặt nội dung lợi ích bất động sản là sự thỏa mãn nhu cầu về bất động sản, lợi ích này được tạo ra bởi các yếu tố thuộc tính vị thế xã hội và chất lượng vật lý.
Lượng lợi ích bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến độc lập vị thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL). Lợi ích này chính là đối tượng của cung cầu về bất động sản trên thị trường, là hàng hóa bất động sản. Nói theo ngôn ngữ chuyên ngành lợi ích chứa đựng trong bất động sản được gọi là dịch vụ bất động sản. Dịch vụ bất động sản là hàng hóa bất động sản là lợi ích chứa đựng trong bất động sản được tạo ra bởi tổ hợp các yếu tố vị thế và chất lượng bất động sản (Hình 2).
b) Tương đối hoá tính dị biệt của bất động sản
Tính dị biệt của bất động sản là do sự khác nhau về các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng bất động sản tạo ra, nhưng chỉ là dị biệt tương đối. Có nghĩa là các yếu tố thuộc tính cơ bản vị thế và chất lượng của các bất động sản khác nhau chỉ khác nhau về mặt lượng, mà không khác nhau về mặt chất.
Nếu khẳng định các bất động sản khác nhau về mặt chất, tức là đã tuyệt đối hoá tính dị biệt của nó. Từ đó dẫn đến hệ quả không thể so sánh các bất động sản khác nhau. Quan điểm tương đối hoá tính dị biệt của bất động sản là khẳng định sự khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế xã hội và chất lượng vật lý. Quan điểm này cũng không loại trừ sự khác nhau về thành phần yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng. Một yếu tố nào đó không hiện diện ở bất động sản có nghĩa là yếu tố thuộc tính đó có giá trị bằng 0. Giá trị yếu tố thuộc tính bằng 0 thì được hiểu là yếu tố đó chưa xuất hiện trong bất động sản cụ thể, mà không thể khẳng định nó không tồn tại. Quan điểm tương đối hoá tính dị biệt không mâu thuẫn với quy luật lượng - chất của triết học duy vật biện chứng.
c) Quan hệ cung cầu bất động sản
Bất động sản có tính dị biệt về vị thế và chất lượng làm cho việc nghiên cứu thị trường bất động sản gặp không ít trở ngại. Một số tác giả lảng tránh tính dị biệt của bất động sản, của đất đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002). Một số tác giả khác thì cho rằng cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu về bất động sản quy ước hay cung cầu về dịch vụ bất động sản (Patricia M. Hillebrandt, 2000).
Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất động sản, mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật và bất động sản quy ước, giữa bất động sản hiện vật và dịch vụ bất động sản vẫn chưa được làm rõ.
Điều đó dẫn đến việc các lý thuyết về thị trường bất động sản vẫn còn một khoảng cách nhất định với thực tế thị trường, chỉ biết rằng đường cung đi lên, đường cầu đi xuống một cách chung chung, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường đơn vị bất động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản. Nhưng từ giá cả thị trường của đơn vị bất động sản quy ước xác định giá cả của một đơn vị bất động sản hiện vật như thế nào thì chưa được làm rõ.
Ngoài ra, với khái niệm cung cầu chung chung như thế, không thể xác định được tính phân khúc của thị trường theo đối tượng tiêu dùng, không thể xác định các đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhóm…
Trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng. Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra các lượng lợi ích khác nhau, Y = f(VT, CL). Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về lợi ích bất động sản – dịch vụ bất động sản, (Hình 3).
Thị trường bất động sản mang tính phân khúc và tính độc quyền nhóm. Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù. Vì vậy, không có căn cứ để khẳng định tính phân khúc, phân vùng của thị trường bất động sản là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra, như một số người đã nói.
Cũng do những đặc tính của nhu cầu về nhà ở và hành vi lựa chọn vị trí dân cư đô thị nêu trên làm cho thị trường bất động sản có tính độc quyền của người cung – các nhà đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại các khu dân cư có vị thế xã hội mong muốn, tức có khoảng cách vị thế và thuộc tính văn hóa - xã hội phù hợp với mong muốn của nhóm người có nhu cầu. Tính độc quyền này được biểu hiện thông qua khả năng của người cung – các nhà đầu tư ấn định số lượng và mức giá bất động sản cho từng phân khúc thị trường, sao cho doanh thu biên giữa các thị trường phải bằng nhau và bằng doanh thu biên chung, như đã mô tả ở đồ thị trên.
d) Giá trị bất động sản
Trong thị trường giá cả hàng hoá được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu.
Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản PT.
Giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được xác định bằng công thức:
P = PT x Y, với Y = f(VT, CL).
Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức:
P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức:
W = C + V + M (Xagaidak A. E., 1992).
Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị bất động sản được giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế bất động sản.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa đất,…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai.
Giá trị vô hình là giá trị của vị thế bất động sản. Bản chất “vô hình” của giá trị bất động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Quan điểm về giá trị vô hình của bất động sản chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế bất động sản không khác nhau (do con người trong xã hội tất cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào giá trị hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của bất động sản.
4. Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay dưới góc nhìn của lý thuyết Vị thế - Chất lượnga) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường. Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra).
Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau.
Tuy nhiên vẫn có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh.
Sự điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu định giá. Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tùy theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh.
Đồ thị (Hình 4) cho thấy, với một nguồn lực tài chính cho trước, khách hàng có thể lựa chọn các bất động sản so sánh cùng nằm trên đường đồng lượng hoặc phân bố quanh đó. Các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu nếu không gây ra những khác biệt đáng kể sẽ có cùng giá trị thị trường và cùng nằm trên đường đồng lượng. Trong trường hợp có sự chênh lệch đáng kể thì bất động sản mục tiêu sẽ phân bố quanh bất động sản so sánh, nằm hai bên đường đồng lượng.
Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định, phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định. Vì vậy, kết quả định giá còn tùy thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá.
Nếu bất động sản so sánh nằm trên đường ngưỡng đã được xây dựng trước, ngoài các đánh giá phần nhiều mang tính chủ quan, kinh nghiệm của người định giá, các đánh giá của định giá viên sẽ có độ tin cậy cao hơn, thuyết phục hơn bằng cách xác định khoảng cách giữa bất động sản mục tiêu và đường đồng mức thỏa dụng.
b) Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương tương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất đai + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản gắn liền với đất đai đó sau khi đã được khấu hao.
Giả thiết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí là “các công trình xây dựng trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (1), (thực tế cho thấy rất khó xác định được giả thiết này). Giả thiết này có thể được mô tả bằng đồ thị Vị thế - Chất lượng như sau (Hình 5):
Giao điểm giữa đường đồng lượng/đường cong bàng quan và đường đẳng phí/đường ngân sách là tổ hợp sản xuất/tổ hợp tiêu dùng tối ưu, tức là bất động sản mục tiêu ở mức khai thác, sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Các điểm khác trên đường đồng lượng tuy có cùng giá với bất động sản mục tiêu nhưng không thỏa mãn điều kiện này.
Tại sao phương pháp chi phí lại dễ dẫn đến những kết quả sai lầm nếu không được hỗ trợ bởi giả thiết “sử dụng cao nhất, tốt nhất và hiệu quả nhất” (1)?
Nếu bỏ qua giả thiết (1) thì có thể lập luận rằng giá nhà đất theo phương pháp chi phí là bài toán cộng tới giá đất và chi phí xây dựng/tái tạo, nói cách khác, hàm giá bất động sản luôn đồng biến và tuyến tính đối với nhân tố đầu vào.
Như vậy, muốn tăng giá bất động sản có thể cần tăng cả giá đất đai và chi phí xây dựng, hoặc cũng có thể chỉ tăng một trong hai yếu tố trên. Điều này không hoàn toàn hợp lý vì nếu bỏ qua giả thiết (1) thì lượng giá trị đầu tư thêm không đảm bảo sẽ mang lại hiệu quả mong muốn (hàm giá bất động sản theo yếu tố đầu vào có thể là hàm phi tuyến, bậc hai chẳng hạn, nhiều trường hợp lượng đầu tư thêm vào có thể đẩy giá bất động sản qua nhánh nghịch biến, càng tăng đầu tư, giá càng giảm).
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, mà cụ thể là đường ngưỡng chất lượng nhà ở, cho thấy động thái cư trú nói chung và giá trị bất động sản nói riêng không diễn ra theo hướng chỉ trượt dọc theo một trục VT hay CL, tức là không thể cứ tăng mãi VT mà không có bất cứ một sự chuyển biến nào về CL, ngược lại cũng không thể tăng liên tục chất lượng nhà ở mà không quan tâm gì đến vị thế nơi ở.
c) Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của một thửa đất dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang lại trong tương lai.
Hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính của nó. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều này hợp lý, song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó. Cần lưu ý thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại.
Phương pháp đầu tư không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản, thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính bản thân bất động sản.
Nếu xây dựng được đường ngưỡng, khả năng sinh lợi thực của tự bản thân bất động sản sẽ bộc lộ rõ, quyết định của định giá viên sẽ đáng tin cậy hơn. Khi biểu diễn theo đồ thị điểm hòa vốn (BEP) hiệu quả đầu tư được thể hiện rõ (Hình 6).
Nhận xét chung
Tóm lại, mối liên hệ giữa VT và CL trong việc hình thành giá trị bất động sản được đặt trong một mối liên hệ tương tác lẫn nhau, điều này phù hợp với phương pháp luận hệ thống trong nghiên cứu khoa học. Nếu tạm thời không xét đến mức độ thuận tiện, quen thuộc và những hạn chế của các công cụ hỗ trợ hiện tại trong thực tiễn công tác định giá, thì cơ sở luận của phương pháp định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng tỏ ra không kém phần chặt chẽ.
5. Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng được tiến hành thông qua các bước như sau:
a) Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ để xác định các biến số:
Các biến số của hàm hedonic có thể thực hiện bằng 2 cách:
- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán bất động sản trong một khu vực nhất định.
- Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán bất động sản.
Theo cách thứ nhất, một mẫu (sample) không dưới 150 bất động sản có thể được khảo sát trong thời gian 1, 2 tuần để xác lập các biến số. Các thủ tục nghiêm ngặt về kỹ thuật chọn mẫu và khảo sát cần được thực hiện đầy đủ. Một cuộc khảo sát thử cần được tiến hành cho khoảng 5-10 bất động sản để kiểm chứng tính khả thi của bảng hỏi.
b) Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy HEDONIC :
Khi thành lập các biến số cần chọn các biến sao cho:
- Hệ số liên hệ (correlation coefficient) phải nhỏ hơn 0,5;
- Số lượng các biến không vượt quá 6 -7;
- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;
- Các biến số có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous).
c) Định nghĩa các cực hay nhiều cực vị thế:
Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia.
d) Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh các khoảng cách vị thế;
e) Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất với các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế nơi ở (VN) và chất lượng nhà ở (CL) cho mỗi vùng;
f) Xác định đường ngưỡng dựa trên cơ sở VN và CL dự báo;
g) Xác định các vùng lồi và vùng lõm của mặt ngưỡng.
Về mặt nguyên tắc, các kết quả tính toán xác định giá bất động sản nhà đất đều mang tính chất thống kê có nghĩa là:
- Các kết quả đều được coi là chính xác với một độ tin cậy nào đó, ví dụ 90-95%;
- Các phương pháp biến đổi (ví dụ, logarit hoá) một hay hai vế trong hàm hồi quy để nhận được các kết quả dễ diễn giải hơn, đều có thể được sử dụng.
6. Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Khu vực nghiên cứu: Q. Thủ Đức - Q. Bình Thạnh - Quận 1.
Mẫu điều tra: 350 đơn vị nhà đất giao dịch trên thị trường trong năm 2008.
Biến phụ thuộc: giá cả thị trường nhà đất.
Biến độc lập được tổ chức thành 2 nhóm:
- Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất: diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng;
- Nhóm biến phản ánh vị thế nơi ở: khoảng cách tới trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay trong hẻm.
Mô hình giá bất động sản có dạng: P = f(X1, X2, X3, X4);
Trong đó:
P = Giá cả bất động sản
X1 = Diện tích khuôn viên
X2 = Số tầng xây dựng
X3 = Khoảng cách đến trung tâm thành phố
X4 = Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm
Hàm hồi quy HEDONIC là hàm phi tuyến tính tương tự như hàm sản xuất Cobb-Douglas.
Các kết quả hàm hồi quy cho toàn bộ mẫu
Hệ số liên hệ R 0,895
R2 0,801
R2 hiệu chỉnh 0,798
Biến số B SE B Beta T Sig T
Hằng số 5,271 0,195 27,045 0,000
X1 1,031 0,043 0,650 24,256 0,000
X2 0,420 0,041 0,275 10,369 0,000
X3 0,624 0,030 0,547 20,787 0,000
X4 -0,208 0,049 -0,115 -4,276 0,000
Đánh giá độ phù hợp của mô hình
Để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình sử dụng hệ số xác định R2 hiệu chỉnh. Hệ số này cho biết mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính được xây dựng với tập dữ liệu nghiên cứu. Hệ số này càng gần 1 thì mô hình đã xây dựng càng thích hợp, ngược lại càng gần 0 mô hình kém phù hợp với tập dữ liệu mẫu.
Kết quả tính toán cho thấy R2 hiệu chỉnh = 0,798 nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đã xây dựng phù hợp với tập dữ liệu đến mức 79,8%. Hay 79,8% giá cả thị trường được dự báo bởi mô hình. Như vậy, có thể khẳng định chất lượng mô hình đạt yêu cầu. Tuy nhiên cũng cần phải kiểm định các hiện tượng có thể làm giảm chất lượng mô hình, đó là kiểm định giả thiết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy.
Kiểm định giả thiết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy
Các giả thiết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy được kiểm định thông qua tham số thống kê Sig T. Trong thống kê, giá trị Sig T cho biết mức độ tin cậy khi bác bỏ giả thuyết H0: i = 0. Giá trị Sig T càng nhỏ thì chứng tỏ giả thuyết H0 có thể bị bác bỏ với độ tin cậy càng cao.
Kết quả tính toán cho các giá trị Sig T tương ứng với hệ số hồi quy của các biến Xi (i=1÷4): Sig T = 0,000, chứng tỏ giả thuyết H0 có thể bị bác bỏ với độ tin cậy cao (99%). Do đó có thể kết luận các hệ số hồi quy không thể bằng 0 với mức ý nghĩa 5% đã chọn.
Kết quả xây dựng hàm hồi quy
P = 5,271 + 1,031X1 + 0,420X2 + 0,624X3 – 0,208X4
Nhận xét chung
Để thử nghiệm một lý thuyết, để giải thích sự biến thiên giá cả nhà đất trên quy mô toàn bộ thành phố Hồ Chí Minh bộ dữ liệu nghiên cứu này có thể chưa hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên ở một chừng mực nào đó, hàm hồi quy thực hiện về cơ bản đã thể hiện được những ý tưởng đặc trưng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Điều chính yếu là những vấn đề cốt lõi mang tính lý thuyết quanh phương pháp định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã được kiểm chứng.
7. Các định hướng ứng dụng khác
Trên cơ sở các quan điểm lý thuyết đã được kiểm chứng tiếp tục nghiên cứu phát triển các ứng dụng xây dựng bảng giá đất đai hàng năm và tính toán chỉ số giá cả thị trường bất động sản cung cấp công cụ theo dõi thị trường bất động sản để đưa ra các chính sách quản lý thị trường phù hợp.
8. Tài liệu tham khảo David Meen and Geoffrey Meen, 2002. Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review. The University of Reading.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một Lý thuyết mới về Vị trí Dân cư Đô thị. Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh (Vol. 37, No. 1, January 2000).
Lê Đình Thắng, 2002. Nguyên lý thị trường nhà đất. NXB Chính trị Quốc gia.
Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên dịch), 1995. Lý luận và phương pháp định giá đất đai. NXB Cải cách, Bắc Kinh.
Ngô Đức Cát, 2000. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất. NXB Nông nghiệp.
Nhiêu Hội Lâm, (Lê Quang Lâm biên dịch), 2004. Kinh tế học đô thị. NXB Chính trị Quốc gia.
Nguyễn Khắc Minh, 2002. Các phương pháp phân tích và dự báo trong kinh tế. NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.
Patricia M. Hillebrandt, (Nguyễn Thanh Hiền và các cộng sự biên dịch), 2000. Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng. NXB Xây dựng.
Phạm Ngọc Côn, 1999. Kinh tế học đô thị. NXB Khoa học và Kỹ thuật.
Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006. Quản lý Đất đai và Thị trường bất động sản. NXB Bản đồ, Hà Nội.
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005. Dấu ấn thương hiệu, Tập I, II, III. NXB Trẻ.
Việt Phương, 1998. Các học thuyết của nền kinh tế thị trường. NXB Khoa học và Kỹ thuật.
Xagaidak A. E., 1992. Thuế đất nông nghiệp, (tài liệu tiếng Nga). NXB Kolox, Matxcova.
