WTO: trường học, trường thi cho kinh tế VN

  Ông Nguyễn Trần Bạt được coi là người đầu tiên xây dựng một công ty Việt Nam tư vấn chuyên nghiệp về đầu tư và kinh doanh ngay sau khi Việt Nam ban hành chính sách “Đổi mới” năm 1987 mở cửa nền kinh tế Việt Nam cho các hoạt động đầu tư nước ngoài. Ông là tác giả của rất nhiều bài báo, sách và các công trình nghiên cứu tập trung vào nội dung làm thế nào Việt Nam phát triển trong bối cảnh toàn cầu hoá, là tác giả 3 cuốn sách viêt về lý luận chính trị và phát triển: “Văn hoá và Con người”, “Suy tưởng” và “Cải cách và sự phát triển”.  

WTO là một trường học, trường thi vĩ đại nhưng VN không thể sợ thi... Ý kiến của ông Nguyễn Trần Bạt, Tổng Giám đốc InvestConsult Group trong buổi trả lời phỏng vấn VietNamNet về việc VN gia nhập WTO và vấn đề đầu tư vào Việt Nam sau sự kiện này.
Việt Nam không phải là chân không!
- Ông có đánh giá như thế nào về sự kiện Việt Nam gia nhập WTO, những thuận lợi và khó khăn của Việt Nam sau gia nhập?
Báo chí nói rất nhiều về chữ "hậu WTO". Đây là cách dùng không chính xác và dễ gây nhầm lẫn.
"Hậu" là cái đã qua, đã ra khỏi, trong khi Việt Nam chỉ mới bước vào.
Thậm chí chỉ vài ngày trước đây, PNTR vẫn chưa được Mỹ trao cho Việt Nam, nghĩa là một thành viên quan trọng của WTO vẫn còn chấp nhận Việt Nam chưa hoàn toàn trọn vẹn. Và bây giờ, có PNTR rồi, liệu có thể gọi là "hậu" được không?
Nếu trước đây Việt Nam gia nhập WTO thì dễ hơn nhiều. Lúc đầu WTO là một cái sân rộng, người ta khuyến khích vào, thậm chí không cần mua vé.
Khi mà cộng đồng đông thì ý chí của cộng đồng trở thành ý chí của nhiều người, là đòi hỏi của nhiều người. Cho nên càng ngày tiêu chuẩn của WTO càng khắc nghiệt và những kẻ vào sau sẽ phải đàm phán với rất nhiều điều kiện. Đó là một tất yếu, không nên sợ nó.
Ví dụ, thi là tất yếu đối với mọi sinh viên nên họ không thể sợ thi mà phải chuẩn bị học để thi. WTO là một trường thi đối với các quốc gia chậm phát triển như chúng ta. Chúng ta không thể sợ thi. Không nên đem những nguy cơ WTO ra để doạ xã hội.
Ta đã thấy nhiều bằng chứng về những bất lợi của Việt Nam khi không gia nhập tổ chức này. Chúng ta cũng thấy được lợi ích có được khi nhìn vào các thành viên gia nhập trước, mà cụ thể nhất là những láng giềng như Trung Quốc, Campuhica. Gia nhập trước, hàng hoá của họ, chí ít là Trung Quốc, tràn ra thị trường quốc tế một cách rầm rộ.
Cái lợi lớn sau gia nhập là Việt Nam sẽ được bình đẳng thuế quan với thế giới, thuế đánh vào hàng hoá Việt Nam trên thế giới sẽ giảm. Đó là cái lợi rõ ràng trông thấy.
Ngược lại, Chính phủ Việt Nam cũng không thể đánh thuế theo ý muốn. Ngân sách Nhà nước có thể sụt giảm. Điều này khiến nhiều người có cảm giác bị thất thiệt. Tuy nhiên, đối với người tiêu dùng, rõ ràng họ sẽ lợi lớn.
Chưa có WTO, không phải là không có cạnh tranh trên thị trường, nhưng chưa lành mạnh, chưa được điều chỉnh theo một hệ thống pháp luật minh bạch. Gia nhập WTO sẽ tạo điều kiện cho cạnh tranh. Quy tắc cạnh tranh sau khi gia nhập WTO sẽ lành mạnh hơn, cạnh tranh cũng sẽ nhiều hơn.
Ngay từ trước khi gia nhập WTO, hàng Việt Nam đã có mặt và bán thành công ở nhiều thị trường đến mức gây ra những va chạm với hàng hoá ở các thị trường khác: như giày dép ở châu Âu, giày dép, quần áo và cá ở Mỹ...
Nhà nước sẽ gặp hai khó khăn cơ bản: đó là vấn đề thu thuế và vấn đề cải cách hành chính, cải cách pháp luật. Thực chất quá trình này chính là cải cách chính trị cho phù hợp với những đòi hỏi của WTO.
WTO không tàn phá gì cả, nó chỉ tàn phá những mặt cũ kĩ, những mặt lạc hậu, vô tổ chức, vô kỷ luật của các nền kinh tế để huấn luyện các nền kinh tế bán chuyên nghiệp trở thành những người chơi chuyên nghiệp.
Chắc chắn tất cả những yếu tố phi chuyên nghiệp, những yếu tố tạm bợ, những yếu tố không chính thống dần dần sẽ bị loại bỏ theo sự áp đặt các tiêu chuẩn mà các thành viên của WTO phải tuân thủ. WTO là một trường học vĩ đại để giáo dục các nền kinh tế chưa chuyên nghiệp.
Nếu năng lực sản xuất kém, nền kinh tế sẽ thành giếng gió của các nền kinh tế khác. Và nơi đó sẽ thành nơi gió đến còn không góp được gió ra. Tất nhiên, Việt Nam không phải là chân không!

Sẽ không có làn sóng đầu tư đột biến
- Thưa ông, với tư cách là một chuyên gia tư vấn đầu tư, ông nghĩ như thế nào về đánh giá cho rằng sẽ có làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam và làm thế nào để chúng ta có thể giữ chân được các nhà đầu tư. Bởi vì kinh nghiệm cho thấy làn sóng đầu tư thứ nhất đổ vào VN hồi năm 1996, ngay sau đó vốn đầu tư sụt xuống còn một nửa?

Đó chỉ là hệ quả của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á 1997 do bấy giờ Việt Nam mới chỉ huy động được các nhà đầu tư trong khu vực. Khi họ mất tiền do khủng hoảng tài chính 1997, họ phải rút về. Cần phải nói rõ để hiểu rằng các nhà đầu tư rút tiền vì họ thiếu chứ không phải vì sự xấu xí của nền kinh tế Việt Nam.
Hai là, liệu có làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam do tác động của việc Việt Nam gia nhập WTO hay không? Theo tôi, lộ trình Việt Nam xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp lý đáp ứng các cam kết của WTO là 12 năm. Và làn sóng đầu tư cũng vậy. Nước sẽ dâng từ từ. Sẽ không có sự đột ngột, không có làn sóng đầu tư mới.

Tất nhiên, sẽ không thể phủ nhận việc đầu tư vào Việt Nam sẽ tăng lên trông thấy, thậm chí tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện môi trường đầu tư của nước ta.

Họ sẽ là những người cũ, công ty cũ, những người đã làm ăn với Việt Nam hoặc nghiên cứu Việt Nam lâu năm, nay trong điều kiện ít rủi ro hơn, họ yên tâm triển khai ý đồ đầu tư từ trước.

Ví dụ Intel từ nhiều năm trước đã cùng với chúng tôi nghiên cứu đề xuất đầu tư vào Việt Nam qua một trung gian khác. Việc Intel mới đây nâng mức đầu tư lớn không phải là dấu hiệu của làn sóng đầu tư mới. Trước đây, họ đã đưa ra ba lựa chọn là Trung Quốc, Philipines và Việt Nam để đặt nhà máy chíp. So sánh môi trường vĩ mô thời điểm đó, họ đã không chọn Việt Nam.

5 - 7 năm sau, họ quay trở lại làm ở Việt Nam. Rõ ràng, những nhà đầu tư đến Việt Nam không phải vì họ hứng thú với cái mới. Nguyên nhân của việc đầu tư là họ đã lưu lại sự chú ý từ trước đó.

Ba là, làm thế nào để giữ chân nhà đầu tư? Chúng ta không thể giữ chân họ bằng một vài thủ thuật, một vài chiến dịch mà bằng toàn bộ cố gắng để xây dựng thể chế. Thể chế là yếu tố khó lường và quan trọng nhất. Bản chất của hội nhập là hoàn thiện nhà nước pháp quyền Việt Nam. Chỉ có hoàn thiện nhà nước pháp quyền, Việt Nam mới củng cố được lòng tin của nhà đầu tư, giữ được chân họ.

Ngoài ra, Việt Nam phải tăng sức mua nếu muốn tăng đầu tư. Không có sức mua, không thể có đầu tư. Ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam, sức mua tăng hằng ngày. Tỷ lệ tăng sức mua càng cao phản ánh tình trạng phát triển của nền kinh tế đó.
Đầu tư vào Việt Nam sẽ có cả những người mới, nhưng người đến trước, sẽ là các nhà đầu tư đã nghiên cứu một cách có hệ thống ở Việt Nam.

Ba biện pháp giữ chân nhà đầu tư là xây dựng thể chế chuyên nghiệp, tạo môi trường vĩ mô tốt; nâng cao chất lượng giáo dục, từ đó đáp ứng tốt nhất đòi hỏi nguồn lao động chất lượng cao, năng lực tốt và ngày càng hiện đại; và nâng cao mức sống xã hội, tăng sức mua.

Điều này nhằm xây dựng khả năng làm nghĩa vụ thị trường của một nền kinh tế. Đã đến lúc Việt Nam không thể chỉ lo xuất khẩu, xây dựng nền kinh tế hướng ra xuất khẩu. Việt Nam phải lo làm nghĩa vụ thị trường. Đó không phải là tiêu chí của Chính phủ mà là sức mua của xã hội. Đây là ba điều kiện cơ bản để đảm bảo đầu tư vào và ở lại lâu dài.

Bài toán nhân lực: VN mới có đào tạo, chưa có giáo dục!

Tổng Giám đốc InvestConsult Group Nguyễn Trần Bạt.

- Một nội dung quan trọng để đảm bảo đầu tư như ông nói là phải nâng cao chất lượng giáo dục đào tạo, đáp ứng nhu cầu của người tuyển dụng. Vậy ông đánh giá như thế nào về chất lượng nguồn lao động Việt Nam sau khi tốt nghiệp Đại học?

Với tư cách là một người sử dụng lao động, tôi thấy rằng sinh viên được đào tạo hiện nay chỉ đáp ứng 15-20% nhu cầu khai thác của chúng tôi.

Chúng tôi phải tốn bằng hoặc khoảng 2/3 quỹ thời gian đào tạo ở đại học nữa nếu muốn làm việc tốt. Độ dài ngắn của thời gian phụ thuộc vào chương trình đào tạo ở Đại học.

Điều này phản ánh tính phi kinh tế của các chương trình đào tạo hiện nay. Giá trị thương mại, giá trị có ích của sinh viên đáp ứng rất hạn chế đòi hỏi của người sử dụng lao động.

Điểm yếu nhất của sinh viên tốt nghiệp là không hiểu biết về nền kinh tế, về môi trường xã hội. Do đó, họ không biết chuẩn bị cho mình một cách đúng đắn, rất lý thuyết. Họ chưa biết cách tiếp cận có ích, hiệu quả và thị trường.
Trước đây, họ đã đưa ra ba lựa chọn là Trung Quốc, Philipines và Việt Nam để đặt nhà máy chíp. So sánh môi trường vĩ mô thời điểm đó, họ đã không chọn Việt Nam.

5 - 7 năm sau, họ quay trở lại làm ở Việt Nam. Rõ ràng, những nhà đầu tư đến Việt Nam không phải vì họ hứng thú với cái mới. Nguyên nhân của việc đầu tư là họ đã lưu lại sự chú ý từ trước đó.

Ba là, làm thế nào để giữ chân nhà đầu tư? Chúng ta không thể giữ chân họ bằng một vài thủ thuật, một vài chiến dịch mà bằng toàn bộ cố gắng để xây dựng thể chế. Thể chế là yếu tố khó lường và quan trọng nhất. Bản chất của hội nhập là hoàn thiện nhà nước pháp quyền Việt Nam. Chỉ có hoàn thiện nhà nước pháp quyền, Việt Nam mới củng cố được lòng tin của nhà đầu tư, giữ được chân họ.

Ngoài ra, Việt Nam phải tăng sức mua nếu muốn tăng đầu tư. Không có sức mua, không thể có đầu tư. Ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam, sức mua tăng hằng ngày. Tỷ lệ tăng sức mua càng cao phản ánh tình trạng phát triển của nền kinh tế đó.
Đầu tư vào Việt Nam sẽ có cả những người mới, nhưng người đến trước, sẽ là các nhà đầu tư đã nghiên cứu một cách có hệ thống ở Việt Nam.

Ba biện pháp giữ chân nhà đầu tư là xây dựng thể chế chuyên nghiệp, tạo môi trường vĩ mô tốt; nâng cao chất lượng giáo dục, từ đó đáp ứng tốt nhất đòi hỏi nguồn lao động chất lượng cao, năng lực tốt và ngày càng hiện đại; và nâng cao mức sống xã hội, tăng sức mua.

Điều này nhằm xây dựng khả năng làm nghĩa vụ thị trường của một nền kinh tế. Đã đến lúc Việt Nam không thể chỉ lo xuất khẩu, xây dựng nền kinh tế hướng ra xuất khẩu. Việt Nam phải lo làm nghĩa vụ thị trường. Đó không phải là tiêu chí của Chính phủ mà là sức mua của xã hội. Đây là ba điều kiện cơ bản để đảm bảo đầu tư vào và ở lại lâu dài.
Vấn đề không nằm ở giáo trình giảng dạy mà ở phương pháp dạy, phương pháp truyền đạt. Giáo dục của ta chưa đào tạo họ đủ để biến kiến thức thành đơn vị dịch vụ, do đó, chưa bán một hàng trọn vẹn.

Sinh viên Việt Nam học rất giỏi, ở bất kỳ đại học trong và ngoài nước nào, thi cử luôn đạt thứ hạng cao. Cái họ kém là họ bán dịch vụ chưa giỏi, bởi chưa ai nói cho họ biết tầm quan trọng của việc này. Họ chưa xác định được đối tượng phục vụ sau đào tạo. Do đó, người ta thuê anh vào và có thể phải thất vọng, mặc dù anh rất giỏi. Kiến thức có lúc trở thành kẻ phản bội anh.

Tôi cho rằng Việt Nam mới có đào tạo mà chưa có giáo dục. Đào tạo là trang bị kiến thức. Còn giáo dục là dạy cách thức phục vụ. Đây là khuyết tật phổ biến, quan trọng nhất của giáo dục Việt Nam.

Phương Loan (thực hiện)
NGUỒN: VNN

Nguyễn Trần Bạt - "Tổng tư lệnh" của những điều khác biệt

Nguyễn Trần Bạt – Tổng giám đốc công ty tư vấn đầu tư
InvestConsult Group. Ảnh do nhân vật cung cấp

Cầu đường, triết học và luật, những khúc nối có vẻ thiếu đồng điệu nhưng lại là những tổ hợp đồng điệu trong con người ông Nguyễn Trần Bạt - một vị tổng giám đốc đam mê quan sát cuộc sống. Chẳng ai ngờ cái thứ đam mê lạ lùng ấy, một ngày kia đã biến ông trở thành một trong những doanh nhân thành đạt bậc nhất Việt Nam.

Phiên dịch sự khác biệt
Trong một buổi giao lưu với sinh viên Đại học Kinh tế Quốc dân, ông Nguyễn Trần Bạt - Tổng giám đốc công ty tư vấn đầu tư InvestConsult Group đã tâm sự thế này: “Cái đáng giá nhất trong cuộc đời của tôi không phải là tạo ra một công ty mà là tạo ra được một nghề mới ở Việt Nam. Đó là nghề tư vấn đầu tư và phát triển các quan hệ thương mại”.

Cũng giống như Jeff Beros - ông chủ của Amazon.com, người mở đường cho cả một ngành thương mại điện tử đang bùng nổ khắp thế giới - câu nói hàm chứa nhiều sự tự hào này chính là bí quyết thành công của Nguyễn Trần Bạt: nhìn thấy và có khả năng hiện thực hoá điều nhiều người không thể.

Vốn là một kỹ sư cầu đường nhưng ông lại ham mê triết học và quan sát cuộc đời. Cuối những năm 70 của thế kỷ XX, để tâm xem xét những biến động của tình hình quốc tế, ông đi đến một nhận định rằng “dứt khoát hệ thống các nước xã hội chủ nghĩa sẽ sụp đổ” và “Việt Nam chắc chắn là phải có đổi mới”. Ông cho rằng khi thực hiện đổi mới, mở cửa sẽ có hai cộng đồng người gặp nhau: “người phương Tây không hiểu gì về Việt Nam và người Việt Nam chẳng hiểu gì về phương Tây”. Khi hai cộng đồng ấy mở cửa nhìn nhau và đều “ngọng” trong việc diễn đạt các nguyện vọng của mình, họ cần phải có một kẻ phiên dịch.

“Tôi lập công ty này với ý đồ trở thành kẻ phiên dịch sớm nhất cho sự khác biệt giữa hai hệ thống kinh tế, hai hệ thống chính trị và hai mức độ phát triển”, ông kết luận việc mình nhìn ra thị trường của một ngành kinh doanh hoàn toàn mới mẻ ở Việt Nam trong thời điểm ấy, một cách đầy triết lý như thế.

Được manh nha từ năm 1987 - khi ông còn công tác ở Bộ Khoa học Công nghệ, công ty của ông được chính thức thành lập năm 1989. Và hai năm sau, với chủ trương phát triển nền kinh tế nhiều thành phần của Chính phủ, ông quyết định đưa công ty của mình thành công ty tư nhân.
“Khi mới thành lập công ty, có người cho tôi là thằng khùng nhưng tôi phớt lờ. Tôi có cái để bán và rất nhiều người mua thì tại sao lại không làm - đó là trí khôn. Tôi khai thác những hiểu biết để cảnh báo rủi ra và biến chúng thành dự báo”. Ông cắt nghĩa ngắn gọn con đường mình đã và đang đi.

Từ khởi đầu với vỏn vẹn 3 người, đến nay, công ty của ông đã có hơn 300 nhân viên với các văn phòng đại diện ở thành Hà Nội, Cần Thơ và Thành phố Hồ Chí Minh. Đến giờ công ty của ông đã trở thành một địa chỉ tư vấn tin cậy của không chỉ các công ty trong nước mà còn của các tập đoàn có tên tuổi trên thế giới như Coca-Cola, IBM, Nec, CitiBank hay Deawoo…

Khi kẻ “ngẩn ngơ” trở thành “tổng tư lệnh”
Khi được hỏi “thế nào là một CEO?”, ông đã không ngần ngại dùng một phép so sánh, mà đối trọng là nhà độc tài quân sự người Pháp Napoléon Bonaparte. Ông nói: “Tất cả các chủ tịch hay giám đốc của các tập đoàn kinh tế lớn (CEO) cần phải có những phẩm chất như Napoleon… Trong thời đại của chúng ta, CEO chính là những người chỉ huy, phụ trách các dự án kinh tế. Vì thế, họ phải có phẩm chất của một viên tướng. Mà chất lượng của một viên tướng là phải biết kết thúc hay nhất một trận đánh.


Tự nhận mình là “một kẻ ngẩn ngơ, dại dột trong cuộc sống hàng ngày”, nhưng trong kinh doanh, ông tự tin cho rằng mình là một CEO - một viên tướng, một tổng tư lệnh thực thụ. Bởi, ông có cách “điều binh” đặc biệt.

“Tôi không thuộc những người sử dụng lao động một cách tầm thường. Cho nên, nếu hỏi kinh nghiệm (sử dụng và đào tạo lao động) của tôi thì tôi sẽ nói kinh nghiệm của tôi không phổ biến trong xã hội. Tôi không làm gì cả”, ông nói. “Nếu linh cảm mách bảo tôi rằng người này có giá, tôi sẽ nhận vào làm ngay”.

Thứ “linh cảm” mà ông nói đến xuất phát từ việc “đo độ nhạy tinh thần” và “độ cao thượng trong đời sống tinh thần” khi ông tuyển dụng nhân viên. Theo ông, độ nhạy bén cộng với sự cao thượng sẽ tạo ra “khả năng không thể dự báo được về sự phát triển”.

“Tôi còn một cái khác nữa là những người tôi cần đào tạo, không bao giờ tôi chiều ngay từ đầu cả. Có những kẻ tôi dấu kín. Và 5 năm sau, tôi bỗng đưa lên từ một nhân viên thông thường thành một giám đốc công ty”.

Vị “tổng tư lệnh” 61 tuổi giải thích: “Thực phẩm của thiên tài là tự do. Mà điểm mấu chốt của tự do là quên đi sự lệ thuộc của mình vào lời khen, tiếng chê của người khác”.

Với quan niệm ấy, ông “khuyến khích sự sáng tạo, khuyến khích tự do đối với nhân viên của mình. Tự do đến làm việc cho tôi, nếu anh cảm thấy tự tin và tự do dời công ty của tôi nếu anh cảm thấy bất hạnh, anh cảm thấy không hạnh phúc”. "Tôi không giữ họ khi họ có đủ tài năng để có thể tìm kiếm những chân trời rộng hơn tôi. Tôi trân trọng điều ấy".

Kết quả của phương pháp lựa chọn nhân sự có vẻ thiên về cảm tính ấy là một đội ngũ nhân viên rất chất lượng và chuyên nghiệp. Ông tự hào cho biết: "Người của tôi rất có uy tín trên thị trường lao động Việt Nam". Tổng giám đốc Ngân hàng ANZ hiện nay đã từng là trợ lý của ông. Khoảng hơn 70 công ty làm dịch vụ tư vấn hiện nay có người đứng đầu là những người từng có thời gian công tác trong công ty ông. Và không ít các luật sư sau khi thôi làm ở công ty ông, họ được nhận công việc tại những công ty luật danh tiếng thế giới như Baker & McKenzie hay White & Case...

Ông tâm niệm: một CEO, một vị tướng - linh hồn trong sự phát triển của một tập đoàn - là người “phải biết rõ mình đang làm gì, mình có mục tiêu gì, mình thực hiện mục tiêu đó bằng gì, vào lúc nào, trên quy mô nào và bao giờ chấm dứt".

Ông nói: "Tôi luôn nghĩ rằng tôi không phải là một ông chủ. Tôi là tư lệnh của một dự án kinh tế. Tôi luôn trả lương cho cán bộ của mình rất cao. Vì cho rằng mình phải chia phần chiến lợi phẩm mình kiếm được cho các “binh sĩ”. Với quan niệm như thế, tôi là một CEO bền vững".

Phẩm hạnh - triết lý thành công

“Làm gì có doanh nhân, làm gì có nhà chính trị. Đó chỉ là những trạng thái khác nhau của cuộc đời… Và điều quán xuyến hợp lý những trạng thái khác nhau đó của cuộc đời là đạo đức”, người đàn ông có thói quen tự cười mình này nhìn nhận về cuộc sống.

Đối với ông, đạo đức, sự lương thiện hay phẩm hạnh, không chỉ là nền tảng của một cuộc sống tốt đẹp mà còn là bản lề của sự thành công: dù bạn có là một người bình thường, một nhân viên hay một doanh nhân.

"Nếu không bắt đầu từ sự lương thiện thì con người sẽ chẳng làm được gì. Phải biết yêu thương con người. Chẳng hạn tôi bắt đầu kinh doanh là vì yêu con tôi. Các quy luật tinh thần sẽ mách bảo bạn cần phải làm gì rồi các bạn sẽ tự tìm thấy sự thành đạt thích hợp cho mình”, ông tâm sự.

Cách đây hơn 20 chục năm, khi ấy ông vẫn là một cán bộ làm việc trong biên chế nhà nước, cô con gái đầu lòng của ông mắc bệnh hiểm nghèo. Bỏ nghiệp nghiên cứu, ông sang làm kỹ sư xây dựng với mong muốn duy nhất: có đủ tiền để chữa bệnh cho con. Năm 1985, ông mất cô bé vì không thể kiếm đủ 30.000 USD - phí tổn cần thiết cho một ca phẫu thuật thay tủy. Cảm giác bất lực của một người cha khi ấy đã thôi thúc ông tìm cách bảo vệ gia đình trước khi những điều tương tự có thể xảy ra. "Tôi nghĩ rằng cần phải lao động, cần phải sáng tạo, không thể trông đợi vào những kinh nghiệm mà mình đã có cho đến lúc ấy. Cho nên tôi tạo ra nghề này".

Lương thiện cũng là tiêu chuẩn đầu tiên của một nhân viên dưới quyền ông phải đạt được. Đối với một người coi "tâm hồn" - nguồn sức mạnh vô hình có thể làm nở mọi thứ - là "vốn liếng quý giá nhất của con người" như ông, thì thiếu lương thiện đồng nghĩa với việc tự loại mình ra khỏi sự phát triển.

Ông cho hay: "Tôi không khắt khe về chuyên môn, nhưng tôi cực kỳ khắt khe về sự lương thiện. Nếu một người nào đã trót không lương thiện thì không qua mặt tôi được. Tôi không bao giờ tiếp nhận người không lương thiện, nếu cấp dưới của tôi có nhầm lẫn thì tôi cũng tìm cách loại bỏ. Lương thiện là phẩm chất quan trọng nhất để tôi chọn hay không chọn một cán bộ. Nếu có một người được việc nhưng không lương thiện thì người đó cũng sẽ không phát triển, không đi xa được".

"Tôi không tự mãn rằng tôi có khả năng biết mọi thứ, nhưng trong những thứ tôi biết được thì đạo lý của sự đúng đắn là yếu tố khống chế toàn bộ hoạt động của tôi".

Thế nên, đừng nóng vội, "hãy kiên nhẫn giữ gìn phẩm hạnh của bản thân... để chờ đợi cuộc sống tốt hơn. Chúng ta đừng làm xấu xí mình vì các thúc bách của đời sống, để đến khi cuộc sống tốt hơn thì chúng ta lại trở thành kẻ ngoài rìa".

Đó là triết lý sống của ông. Trước giờ vẫn vậy và sau này vẫn thế.
Ngô Chuyên

Nguồn www.Lanhdao.net      

Nguyễn Trần Bạt, Chủ tịch InvestConsult Group: Tận nhân lực, tri thiên mệnh

Nguyễn Trần Bạt, Chủ tịch InvestConsult Group, thường được nhắc đến như người sáng lập ra công ty tư vấn đầu tiên ở Việt Nam. Có lẽ ông cũng là một trong không nhiều người mạnh dạn rời bỏ môi trường nhà nước từ trước Đổi mới. Ở tuổi 63, người đàn ông này vẫn rất tráng kiện, vẫn làm việc miệt mài.


* Đang ngồi ghế quyền chủ nhiệm một bộ môn nghiên cứu khoa học tại Viện Khoa học Công nghệ Giao thông Vận tải, đâu là lý do khiến ông rời bỏ môi trường nhà nước vào năm 1984 - thời điểm trước khi đất nước tiến hành đổi mới?

- Sai lầm lớn nhất của chúng ta là không có môi trường bên ngoài Nhà nước. Nói một cách chữ nghĩa là không có xã hội dân sự. Khi nào mà ánh sáng của Nhà nước phủ lên mọi ngõ ngách của đời sống thì xã hội không thể phát triển một cách bình thản được. Cần phải có những khu vực không có sự hiện diện của Nhà nước.

Nhà nước luôn luôn phải tự vấn rằng liệu sự có mặt của mình tại một khu vực nào đó, vào một thời điểm nào đó có cần thiết hay không. Nhận ra lúc mình không cần thiết là một biểu hiện của sự thông thái. Cũng giống như một người cha thấy con trai mình đang ôm bạn gái thì phải biết tránh đi.

Có thể nói, từ một nhà nghiên cứu khoa học cầu đường dân sự, rồi chuyển sang kinh doanh, là vì từ trong máu của mình, tôi là người không có khả năng chịu khổ nhưng cũng không có khả năng tham nhũng.

* Để tham nhũng được cũng cần phải có những điều kiện?

- Khi rời khỏi khu vực công, tôi là một quan chức tương đương cấp vụ. Nếu ở lại, tiếp tục phấn đấu thì có thể tôi cũng sẽ có điều kiện nào đó để làm quan chẳng hạn. Tôi nghĩ rằng khi làm quan chức, nếu không biết tận dụng lợi thế của mình thì sẽ rất nghèo, cho nên mới có thuật ngữ quan thanh liêm. Cũng bởi cái nghèo mà tôi đã mất con gái đầu lòng. Con gái tôi bị bệnh bạch cầu. Giá một ca phẫu thuật ở nước ngoài lúc đó khoảng 30 ngàn USD - một khoản tiền mà có nằm mơ tôi cũng không nghĩ đến. 

Tôi không cam chịu nghèo, nhưng cũng không muốn làm một vị quan không thanh liêm nên tôi phải tìm ra bên ngoài để làm kinh doanh. Nhưng với tư cách là một người đã từng làm khoa học, tôi không muốn làm kinh doanh thông thường như mua đi bán lại, mua đắt bán rẻ vì nó không phải là ưu thế mà tôi có, nên tôi kinh doanh các dịch vụ có chất lượng khoa học, đó là nghiên cứu về vấn đề chuyển giao công nghệ, cung cấp các dịch vụ luật sư đảm bảo chất lượng hợp lý cho các hành vi kinh doanh. Tất cả những dịch vụ ấy, trong một chừng mực nào đó đều đòi hỏi vốn hiểu biết và sự nghiên cứu.

Tôi đã bắt đầu nghiên cứu xây dựng loại hình công ty như thế từ năm 1984 và đến năm 1987 khi đất nước mở cửa, đổi mới thì tôi lập Công ty Investip, thuộc Bộ Khoa học Công nghệ. Tuy nhiên, vì muốn hoạt động tư nhân và muốn rành mạch trong quan hệ với Nhà nước nên năm 1991, tôi tách ra và thành lập InvestConsult Group.

* Năm 1987, chúng ta chưa có Luật Doanh nghiệp. Việc ông lập công ty phải chăng là một sự mạo hiểm?

- Trước khi mở công ty, tôi đã dành ra khoảng mười năm để nghiên cứu về nó. Việc mở công ty bây giờ là chuyện bình thường, nhưng vào thời điểm những năm 1980, công ty là một khái niệm hoàn toàn mới mẻ đối với người Việt. Vào những năm ấy, những giáo trình về kinh tế học phi xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam là rất hiếm, không được lưu hành phổ biến, công khai.

Ví dụ giáo trình Kinh tế học của giáo sư Paul Adam Samuelson, được cơ quan kinh tế của Bộ Ngoại giao dịch và chỉ được lưu hành trong một vài cơ quan và trường đại học có liên quan đến kinh tế. Các bạn biết rằng, truyền bá những kiến thức kinh tế học phi xã hội chủ nghĩa vào thời điểm ấy đòi hỏi phải có một sự dũng cảm ghê gớm và nó cũng vượt quá khả năng hiểu biết của người Việt vào thời điểm ấy.

* Dám tiếp cận những tài liệu đó cũng có thể được xem là một sự dũng cảm?

- Tôi chỉ là người điếc không sợ súng. Khi tôi mở công ty, cậu em tôi đang là trưởng phòng trong một công ty của Ban Tài chính Quản trị Thành ủy TP.HCM và đang phấn đấu để lên phó giám đốc. Tôi nói với cậu ấy rằng hãy từ bỏ vị trí đó, đi theo tôi. Cậu ấy hỏi: theo anh rồi làm gì? Tôi trả lời: làm gì thì chưa biết nhưng chắc chắn không chết được. Đến bây giờ thì cậu ấy cũng đã có một số thành tựu trong cuộc đời của cậu ấy và một tương lai tốt.

Để rủ được những người khác theo mình vào giai đoạn đầu tiên như vậy, buộc phải có nhân cách. Nhân cách không chỉ là một phẩm hạnh mà còn là vốn liếng của những người muốn có sự nghiệp. Những người nào muốn có sự nghiệp mà sự nghiệp ấy không bị tương lai đem ra chế giễu thì người đó buộc phải bắt đầu nó bằng nhân cách, bằng phẩm hạnh.

* Trong số những người đi theo ông từ những ngày đầu, đã có những người ra đi, chẳng hạn như trường hợp chị Đàm Bích Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng ANZ Việt Nam. Ông có tiếc không?

- Chị Thủy có bay lên Sao Hỏa đâu. Sự thành đạt của các đồng nghiệp là những tấm huân chương gắn lên ngực áo nhà quản trị. Tôi có một may mắn là đến giờ này vẫn chưa có một quả thối nào rơi từ cành cây Nguyễn Trần Bạt. Chị Thủy tốt nghiệp Trường cao đẳng Sư phạm Hà Nội, khoa Tiếng Anh và chị ấy hoàn thiện chương trình đại học của mình theo chế độ học thêm tại chức.

Ngành học của chị ấy không hề liên quan gì đến tài chính, không hề liên quan gì đến luật pháp, không hề liên quan gì đến kinh doanh cả nhưng bây giờ chị ấy là người đứng đầu một tổ chức kinh doanh, một loại hình kinh doanh khó nhất trong các ngành kinh doanh là kinh doanh ngân hàng. Tôi không tạo ra khả năng của chị Thủy nhưng tôi khích lệ khả năng ấy. Tôi không dạy chị ấy được một chút kiến thức nào về chuyện ấy nhưng tôi thổi vào đời sống tinh thần của chị ấy cái khát vọng trở thành một người như thế và tôi tự hào về điều đó.

* Trong cuốn sách Văn hóa và Con người, ông có nói rằng “mỗi thế hệ phải làm cho thế hệ sau tốt hơn”. Khoảng cách giữa nói và làm cách nhau bao xa, thưa ông?

- Tôi không nói to chuyện ấy ra một cách chủ động, nhưng khi tôi viết sách là khi tôi trả lời các câu hỏi của cuộc đời thì tôi nói. Tôi nghĩ rằng, tôi luôn luôn cố gắng làm đến mức cao nhất khả năng của mình những điều mình nói. Có những vấn đề tôi làm hơn những điều tôi nói, có những vấn đề tôi chưa làm được đến điều tôi nói nhưng tôi cố gắng làm.

Tôi có một đồng nghiệp là em trai của một người bạn tôi. Cậu ấy học ở nước ngoài về nhưng vì chưa kiếm được việc làm nên người bạn mang đến gửi gắm cho tôi. Sau này, khi đã trở thành một người giàu có, cậu ấy mới nói với tôi rằng lúc đầu em đi theo anh chỉ vì mong muốn mua được một căn hộ để lấy vợ. Bây giờ thì cậu ấy có năm cái villa ở Sài Gòn. Tức là tôi làm được nhiều hơn cái mà người ta kỳ vọng ở tôi và cái mà tôi muốn.

Tất nhiên tôi không phải là kẻ từ thiện, tôi chỉ hướng dẫn, cổ vũ, tập hợp để người ta làm thôi, còn những thành quả ấy vẫn là lao động của người ta. Tôi không chiếm dụng giá trị tinh thần lao động của người khác để nói cho mình, nhưng phải nói rằng những người tài hoa trong số họ đã đạt được những cái thậm chí lớn hơn cái động cơ ban đầu của họ khi họ hợp tác với tôi.

* Và ông cũng giàu có hơn?

- Đương nhiên. Cái khó với tôi không phải là giàu có, mà là giữ được những giá trị của mình ngay cả khi đã trở nên giàu có. Tôi có thừa trí khôn để có thể kiếm được rất nhiều tiền từ thị trường chứng khoán, nhưng tôi không tham gia. Từ những năm 1989 tôi đã tổ chức hội thảo bàn về thị trường chứng khoán tại Sài Gòn. Lúc đó tôi bị ông Võ Văn Kiệt khiển trách. Có những người tỏ ra khó chịu về chuyện đó, xúi tôi làm chuyện nọ chuyện kia, nhưng tôi chỉ cười và nói: Ở đời, có mấy người được vua nện cho một gậy. Hơn thế, đó lại là vị vua mà mình yêu mến.

* Đó là một phép thắng lợi tinh thần?

- Tôi là người không bao giờ để bụng. Không tự giam hãm mình vào sự thù hận là nguyên tắc số một của tôi. Lòng căm thù có thể là vũ khí tạo ra chiến thắng, nhưng không tạo ra hạnh phúc.

* Vậy thì, với ông, cái gì tạo ra hạnh phúc?

- Tự do. Tự do với lịch sử của mình, với định kiến của mình, luôn luôn có những năng lực tự giải phóng mình ra khỏi những trạng thái mà ở đó mình không còn nguyên vẹn là một con người nhân hậu. Tự do với bản thân mình khó hơn nhiều.

* Ngoài việc điều hành kinh doanh, ông còn viết sách. Ông có nghĩ sách của mình khó bán?

- Tôi không viết sách để kiếm tiền. Tôi muốn đóng góp kinh nghiệm của mình với đời sống, con người và đất nước. Ai nhặt được điều gì đó có ích trong những cuốn sách của tôi là quyền của họ. Viết lách là niềm ham thích của tôi, nó là lao động chủ yếu của tôi khi bắt đầu bước sang tuổi 55, sau khi hoàn tất việc cấu trúc công ty. Cho đến năm 2008, tôi đã viết được 8.500 trang. Tôi làm việc cật lực như một người xúc than. 

* Từ kỹ sư cầu đường, chuyển qua kinh doanh, rồi viết sách. Viết lách có phải là cột mốc cuối cùng trong cuộc đời của ông?

- Công việc sắp tới của tôi là thuyết phục các nhà lãnh đạo về những vấn đề sống còn của đất nước. Tôi không phải là người đối lập, nhưng đem những ý kiến của mình thuyết phục người khác thì tôi làm không mệt mỏi.

* Ông có tin rằng mình làm được?

- Tôi chưa bao giờ làm những gì mà mình không tin. Người ta phải có lòng tin vào sự lương thiện của mục đích công việc của mình. Không tin vào chất lượng thiện chí của mình thì sống với ai?

* Được biết ông đã có nhiều buổi nói chuyện với sinh viên đại học. Tiếp xúc với đối tượng này, ông suy nghĩ như thế nào về họ?

- Tôi nghĩ cần thực hiện một hoạt động có tính chất quy mô xã hội để giải độc hệ quả của một nền giáo dục mà chúng ta đã có. Tôi cũng là một người cha. Tôi nghĩ cần phải làm thế nào đó để thế hệ trẻ, thế hệ con tôi bước vào cuộc đời với tư cách những người tự do, những người không nhiễm độc, không định kiến, những người có tầm nhìn hình nan quạt chứ không phải cái nhìn trên một đường thẳng. Hiện nay ngành giáo dục đang dạy trẻ con sai. Con cháu chúng ta thi rất giỏi, nhưng làm thì rất kém. Có những người làm rất giỏi nhưng sống thì tồi. Xét cho cùng, mục tiêu của con người là sống chứ không phải làm việc.

* Trong thời gian chờ đợi việc “giải độc cho thế hệ trẻ”, như cách nói của ông, là động cơ khiến ông đưa con trai của mình “di tản giáo dục”?

- Tôi gửi con trai ra nước ngoài du học vì đó là một cơ hội. Bây giờ tôi còn khỏe mạnh, còn kiếm được tiền để lo cho con tôi. Chứ tôi không nghĩ đi du học nước ngoài thì sẽ tốt hơn. Cuộc sống cũng là một trường học.

* Có vẻ như cuộc sống dạy cho ông nhiều hơn giảng đường?

- Không. Trút lên vai giảng đường trách nhiệm phải dạy tất cả những gì cuộc sống cần là sự áp đặt ngốc nghếch. Trường học không có nghĩa vụ dạy cho học trò tất cả mọi thứ. Trường học chỉ là nơi hướng dẫn phương pháp, cung cấp cho các em kiến thức để có thể hành nghề trong giai đoạn đầu vào đời. Chính vì hy vọng trường học là nơi cung cấp mọi thứ mà cuộc sống cần nên người ta mới nhồi nhét.

Tôi nghĩ những người nào đến 40 tuổi mà vẫn sống bằng kiến thức ở trong trường học thì không có giá trị phát triển. Sự học được ở ngoài đời nhiều hơn ở trường học là một nguyên lý chứ không phải là một thực tế. Tôi biết có rất nhiều người vẫn không ra khỏi được chương trình giáo khoa trong quá khứ. Trong buổi nói chuyện với sinh viên Trường đại học Kinh tế Quốc dân, tôi có nói một câu như thế này: “Trở thành nô lệ tuyệt đối cho những điều mình học thì học tập là một quá trình tự tàn sát mình”. Nhà trường phải dạy trẻ em cách ra khỏi sách giáo khoa.

Thời gian còn làm việc ở Bộ Khoa học Công nghệ, tôi được giao nhiệm vụ phụ trách một công trình xây dựng. Do có một cải tiến buộc phải tranh luận trong thời gian thi công, người ta mời một người thầy đã từng dạy tôi 20 năm về trước đến thẩm định. Khi tôi bảo vệ ý kiến của mình, ông ấy nói: “Anh Bạt, hình như anh là học trò của tôi?”. Tôi trả lời: “Thưa anh, đúng. Tôi đã từng là học trò của anh. Những người dạy học trò mà hai mươi năm sau vẫn nghĩ rằng mình là thầy của những người học trò ấy thì đấy là những người thầy tồi”.

Hạnh phúc của những người thầy là có những người học trò mà mình có thể ngưỡng mộ được. Không có một người nào lại tự hào rằng mình cao hơn cái cây mình trồng. Cái cây phải cao hơn người trồng và sự chênh lệch về chiều cao này càng lớn thì người trồng càng hạnh phúc. Chúng ta có ít những người thầy tự hào về điều ấy và đó chính là nỗi bất hạnh của nền giáo dục chúng ta.

* Ông có đi dạy không?

- Tôi không đi dạy một cách chính thức. Hồi ở viện, tôi có tham gia một số chương trình đào tạo của những trường đại học có ngành liên quan, hướng dẫn sinh viên làm đồ án tốt nghiệp… nói chung là cũng có chút liên quan với việc dạy.

* Vậy ông đã có học trò nào mà mình ngưỡng mộ chưa?

- Tôi rất thận trọng khi xếp mình vào vị trí của người thầy. Để làm thầy, con người ta phải có một sự cố gắng vô cùng lớn lao. Tôi không may mắn có học trò. Tôi không nhận ai là học trò của tôi cả.

* Đó là một cách nói?

- Không phải. Đó là một cách nghĩ. Tôi cho rằng người thầy là người tạo ra giá trị gia tăng của trí tuệ của người học trò. Nếu chỉ dạy những điều trong sách giáo khoa, trong những quyển sách mình đã đọc thì chưa phải là thầy. Tại sao ở phương Tây, phần lớn các viện nghiên cứu đều nằm trong các trường đại học? Nghiên cứu khoa học là nhiệm vụ của người đi dạy. Qua nghiên cứu người thầy mới tạo ra giá trị gia tăng của trí tuệ của mình và từ đó mới có khả năng tạo ra giá trị gia tăng của trí tuệ học trò của mình.

Một bài giảng năm nay cũng giống như năm ngoái nghĩa là không tạo ra giá trị gia tăng, và như thế là rao giảng chứ không phải đi dạy. Tôi không dám nghĩ mình là thầy của bất kỳ ai. Tôi chỉ là đồng nghiệp của những người yêu khoa học.

* Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện thú vị này.

Theo THƯỢNG TÙNG
Doanh nhân Sài Gòn Cuối tuần

Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản

Một trong những vấn đề quan trọng khi nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta chính là phải xác định được đúng bản chất của hoạt động đăng ký bất động sản để có phương pháp điều chỉnh phù hợp, đồng thời cần phải đánh giá được tính minh bạch của thông tin về bất động sản để từ đó đề xuất các giải pháp giúp thị trường bất động sản vận hành an toàn, công khai.

1. Bản chất của đăng ký bất động sản

1.1. Bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất

Một trong các vấn đề hiện còn có nhiều ý kiến tranh luận giữa các chuyên gia pháp lý, các nhà hoạch định chính sách là bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, (i) loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), (ii) loại quan điểm thứ hai cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất, cho thuê đất và người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Người sử dụng đất để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo chúng tôi, đất đai tuy thuộc sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất của người dân là quyền “phái sinh”, nhưng để có thể hiểu rõ bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất, chúng ta cần gắn hoạt động đăng ký với từng loại thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Theo đó, đối với thị trường sơ cấp (quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất) thì việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức một văn bản hành chính đã làm “phát sinh” quyền của người sử dụng đất và người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện các giao dịch (ví dụ: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...) thì tiến hành đăng ký để quyền sử dụng đất có đủ điều kiện tham gia thị trường thứ cấp. Đối với thị trường thứ cấp (quan hệ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau) thì quyền sử dụng đất chuyển cho bên nhận chuyển quyền từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, còn việc đăng ký biến động về sử dụng đất (chỉnh lý biến động) chỉ nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau và giúp công khai hoá quyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất với người thứ ba.

Thực tiễn thời gian qua cho thấy, chính những quy định chưa hợp lý về giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký các giao dịch về bất động sản (xuất phát từ sự nhìn nhận chưa khách quan về bản chất của hành vi đăng ký bất động sản) là một trong những nguyên nhân dẫn đến bất ổn trong các giao dịch dân sự. Nhiều hợp đồng, giao dịch về bất động sản bị Tòa án có thẩm quyền tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, trong khi tại thời điểm ký kết hợp đồng, giao dịch, các bên chủ thể hoàn toàn tự nguyện về ý chí và giao dịch có nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

1.2. Bản chất của đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Xét về lý luận, quan hệ sở hữu là trung tâm, quyết định các chính sách liên quan đến tài sản. Do vậy, nếu đã khẳng định “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”[1] thì Nhà nước cần có quan điểm, cách thức điều chỉnh việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất một cách phù hợp.

Theo quy định hiện hành, có 4 loại tài sản gắn liền với đất được đăng ký sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là: (i) nhà ở, (ii) công trình kiến trúc khác, (iii) quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và (iv) vườn cây lâu năm. Theo pháp luật hiện hành thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kê khai thông tin về tình trạng pháp lý và hiện trạng vật lý của tài sản, sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thông tin đó trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, nếu không được ghi nhận sở hữu trên Giấy chứng nhận thì chủ sở hữu nhà ở không có đủ điều kiện để xác lập, thực hiện các giao dịch về nhà ở[2]. Điều này cho thấy sự thiếu thống nhất giữa điều kiện xác lập, thực hiện giao dịch với nguyên tắc đăng ký “theo yêu cầu” (tự nguyện) đã được khẳng định trong Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan. Trong khi đó, khi có một trong các căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp thì chủ sở hữu đương nhiên có quyền định đoạt tài sản của mình. Do vậy, những quy định về thủ tục đăng ký cần phải hướng đến mục tiêu khuyến khích chủ sở hữu thực hiện việc đăng ký, công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản gắn liền với đất, qua đó tạo môi trường thuận lợi, minh bạch để các giao dịch được xác lập, thực hiện.

Theo chúng tôi, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu và các giao dịch đã được các tổ chức, cá nhân xác lập hợp pháp. Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là điều kiện làm phát sinh quyền tài sản, mà đó chính là cách thức để công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (bao gồm cả quyền sở hữu). Sự ghi nhận của Nhà nước được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, không mang tính bắt buộc và không phải là điều kiện để giao dịch có hiệu lực.

Suy cho cùng thì đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được xây dựng dựa trên “nguyên lý” chung là: (i) bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản; (ii) minh bạch hoá tình trạng pháp lý của bất động sản; (iii) đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và công khai; (iv) tăng cường khả năng tham gia thị trường của bất động sản và (v) là cơ chế hữu hiệu để Nhà nước quản lý thị trường bất động.

2. Nhận xét khái quát về thủ tục đăng ký bất động sản và mức độ công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản

2.1. Nhận xét khái quát về thủ tục đăng ký bất động sản

a) Việc đăng ký bất động sản có xu hướng bị hành chính hoá, trong khi việc xác lập các quyền, lợi ích hợp pháp đối với bất động sản là quyền dân sự. Với các quy định hiện hành, quyền dân sự của người dân đã bị phụ thuộc vào ý chí nhà nước (thông qua các cơ quan đăng ký) nhiều hơn là các căn cứ luật định. Điều này không chỉ dẫn đến hệ quả thủ tục đăng ký kéo dài, phức tạp mà còn là nguyên nhân dẫn đến các hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo báo cáo “Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam” của Đại sứ quán Đan Mạch, Thụy Điển và Ngân hàng Thế giới công bố thì tham nhũng trong việc cấp giấy chứng nhận khá phổ biến. Bởi lẽ, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, mất nhiều thời gian đã kích thích người dân sẵn lòng chi thêm tiền cho cán bộ để lấy được giấy chứng nhận nhanh hơn.

b) Do bản chất của đăng ký bất động sản chưa được nhìn nhận, đánh giá đúng nên các quy định về thủ tục đăng ký và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản chưa phù hợp với nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của chủ sở hữu tài sản. Mặt khác, do pháp luật hiện hành chú trọng trước tiên và chủ yếu đến yếu tố quản lý hành chính về bất động sản (ví dụ: giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký hay như chủ sở hữu nhà ở chỉ được thực hiện các giao dịch sau khi được cấp Giấy chứng nhận nên đã hạn chế “khả năng” tham gia các giao dịch của bất động sản trên thị trường, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản và sự phát triển của nền kinh tế[3].

c) Tạo sự chồng chéo, xung đột khi áp dụng các quy định của pháp luật, ví dụ như: Theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở thì “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng…” nhưng theo pháp luật đất đai thì “hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại… quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” (khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).

d) Các quy định về thủ tục đăng ký chưa tạo được hành lang pháp lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, an toàn. Do vậy, để cải cách thành công hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản thì điều kiện quan trọng hàng đầu là phải thay đổi khi phân tích, đánh giá bản chất của đăng ký bất động sản. Nếu vẫn tiếp tục quy trì cơ chế “xin - cho” trong đăng ký bất động sản, thì tất yếu sẽ dẫn đến tình trạng người dân không “mặn mà” với hệ thống đăng ký và hệ quả là mục tiêu “công khai, minh bạch” của thị trường bất động sản sẽ không thể đạt được trên thực tế.

2.2. Mức độ công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản

Với cơ chế vận hành như hiện nay, hệ thống đăng ký bất động sản của nước ta không đáp ứng được yêu cầu của thị trường bất động sản về mức độ và khả năng công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản. Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có mức độ minh bạch vào loại thấp nhất thế giới. Chỉ số minh bạch không chỉ đơn thuần phản ánh mức độ tham nhũng, mà còn đề cập đến các vấn đề khác như: thông tin thị trường, hệ thống pháp lý, hiêu lực thực tế của các quy định có liên quan đến các giao dịch BĐS, các tiêu chuẩn và đạo đức hành nghề của các nhà tư vấn, môi giới BĐS… Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì Việt Nam hiện có nhiều vướng mắc trong các quy định về quyền sở hữu, thiếu thông tin thị trường và thiếu các quy định về việc công khai thông tin. Qua nghiên cứu chúng tôi nhận thấy, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng trên là do:

a) Hệ thống đăng ký bất động sản ở nước ta hiện tập trung chủ yếu cho mục tiêu quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường. Do vậy, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, thì yếu tố tâm lý - pháp lý này cần nhanh chóng thay đổi trong tư duy lập pháp ở nước ta[4].

b) Hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ do không được cập nhật thường xuyên, liên tục và không được lưu giữ đầy đủ qua các giai đoạn phát triển của lịch sử, ví dụ như: theo quy định hiện hành, thì khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch, cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời chỉnh lý hồ sơ địa chính được lưu tại 3 cấp hành chính (tỉnh, huyện và xã), nhưng trên thực tế quy định này gần như không thực hiện được hoặc tại các địa phương, thông tin về bất động sản chủ yếu được lưu giữ chủ yếu dưới dạng bản giấy, chưa được vi tính hoá, nối mạng.

c) Việc tổ chức đăng ký bất động sản và quản lý thông tin về bất động sản phân tán, dẫn đến những khó khăn, tốn kém (về thời gian và kinh phí) cho việc thực hiện đăng ký bất động sản, cũng như lưu giữ, tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Điều này gây bất lợi cho việc xây dựng một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, đúng pháp luật và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân.

d) Nhà nước vẫn chưa tạo được cơ chế để khuyến khích người dân và các nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thông tin về bất động sản một cách “chính thức”. Trong khi đó, có một thực tế là: tuy thị trường bất động sản “đói” thông tin nhưng một bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “phi chính thức”. Trong khi đó, pháp luật chưa quy định giá trị pháp lý của thông tin về bất động sản được cung cấp bởi cơ quan có thẩm quyền. Tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước, chúng tôi nhận thấy, nếu khẳng định “giá trị chứng cứ” của thông tin do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp, thì tỷ lệ tìm hiểu và mức độ chính xác của thông tin về bất động sản sẽ tăng trên thực tế.

3. Giải pháp cơ bản nhằm đảm bảo cho các quyền về bất động sản được xác lập nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo yếu tố minh bạch

3.1. Cần xác định rõ tính chất của từng loại quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, cá nhân thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản, để từ đó lựa chọn cách thức, biện pháp tác động phù hợp, cụ thể là: (i) pháp luật đất đai chỉ điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; (ii) pháp luật về nhà ở chỉ điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc thực thi chính sách phát triển, quản lý việc sử dụng về nhà ở; (iii) pháp luật về đăng ký bất động sản điều chỉnh về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các giao dịch liên quan đến bất động sản… Nếu không giải quyết rõ ràng về vấn đề nêu trên thì sẽ dẫn đến những mâu thuẫn, chống chéo và sự bất hợp lý trong quá trình thực thi, vì “nếu pháp luật xa rời đời sống thì pháp luật sẽ “chết trên giấy”, nó không thể trở thành thói quen ứng xử được số đông dân chúng chấp nhận”[5].

3.2. Đối với đất đai, Nhà nước cần nghiên cứu để có cơ chế bảo vệ quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân dưới góc độ quyền tài sản. Theo đó, bằng các biện pháp dân sự, Nhà nước phải cung cấp các dịch vụ nhằm tạo thuận lợi cho người dân được xác lập, thực hiện và đăng ký để được bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hợp pháp bất động sản. Theo chúng tôi, nếu giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất thì sẽ loại bỏ được những bật cập trong việc thực thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta.

3.3. Cần hiểu rõ bản chất của đăng ký bất động sản không phải là sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền sở hữu và các quyền liên quan đến bất động sản (thế chấp, góp vốn, thừa kế…) vì trong mối quan hệ giữa Nhà nước (chủ sở hữu đất đai) với tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì đăng ký bất động sản là sự kiện pháp lý nhằm ghi nhận, công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản.

3.4. Rà soát các quy định pháp luật hiện hành để bãi bỏ những thủ tục rườm rà, thiếu thống nhất, gây khó khăn cho người dân khi tiếp cận với hệ thống đăng ký. Việc đăng ký bất động sản được thực hiện một cách hiệu quả sẽ góp phần bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người dân vì chính tính phức tạp của hệ thống đăng ký sẽ gây ra sự không chắc chắn, làm tăng chi phí giao dịch và tạo cơ hội gian lận[6].

3.5. Đơn giản hoá hệ thống thuế và lệ phí đăng ký bất động sản. Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì các bên phải nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ khi đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, do mức thuế và lệ phí trước bạ cao, cộng thêm với giá đất cao nên người mua không “mặn mà” với thủ tục đăng ký để “sang tên đổi chủ”. Chi phí giao dịch cao đã “khuyến khích” giao dịch phi chính thức và sự nhũng nhiễu từ phía cơ quan công quyền. Để khắc phục tình trạng này, đã có 31 nước thực hiện gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán và giảm thiểu hợp lý các khoản phải nộp liên quan đến đăng ký bất động sản[7]. Giải pháp này sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy chủ sở hữu bất động sản thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật.

3.6. Hạn chế sự can thiệp trực tiếp của cơ quan công quyền trong quá trình người dân thực hiện các quyền dân sự, trong đó bao gồm cả quyền sở hữu hợp pháp bất động sản. Muốn thực hiện được yêu cầu này, thì pháp luật phải rõ ràng, minh bạch với nguyên tắc xuyên suốt là “đăng ký bất động sản là quyền của người dân và là nghĩa vụ của các cơ quan công quyền”. Sự minh bạch về pháp luật sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các thủ tục đăng ký bất động sản.

3.7. Khẳng định mục tiêu minh bạch hoá thông tin về bất động sản. Theo đó, việc cung cấp thông tin về bất động sản khi người dân xác lập, thực hiện các giao dịch trên thị trường là một yếu tố quan trọng, tiên quyết mà hệ thống đăng ký bất động sản hướng đến và việc cung cấp thông tin về bất động sản được nhìn nhận như một hoạt động của dịch vụ công vì hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản được đánh giá thông qua khả năng đảm bảo sự vận hành an toàn, minh bạch của thị trường bất động sản.

Nghiên cứu bản chất của đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và thúc đẩy sự vận hành minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Hồ Quang Huy

[1] Điều 165 Bộ luật dân sự năm 2005

[2] Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005

[3] Nếu A ký kết hợp đồng mua căn hộ chung cư của B thì sẽ phát sinh những chi phí giao dịch. Chi phí càng cao thì cơ hội diễn ra giao dịch càng giảm và hệ quả là thị trường ít sôi động, kinh tế kém phát triển. Ngược lại, chi phí giao dịch giảm thì cơ hội giao dịch gia tăng, khi đó mua bán trở nên nhộn nhip, kinh tế từ đó mà tăng trưởng.

[4] Tại một cuộc Tập huấn do Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm tổ chức, đại biểu công tác tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh khẳng định thông tin về bất động sản (đặc biệt là quyền sử dụng đất) phải được lưu giữ bí mật như thông tin về đời tư của một cá nhân, không thể cung cấp cho người khác.

[5] Phạm Duy Nghĩa: Chuyên khảo Luật Kinh tế; NXB Đại học quốc gia, Hà Nội năm 2004.

[6] Ấn phẩm “Môi trường kinh doanh năm 2006” do Ngân hàng Thế giới và Công ty Tài chính Quốc tế đồng xuất bản.

[7] Ví dụ: Tháng 7 năm 2004, chính quyền bang Maharashtra (Ấn Độ) đã giảm thuế trước bạ từ 10% xuống còn 5% và kết quả là tổng thu từ khoản thuế tăng lên 20%, trong đó 80% là từ các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt hiện nay, hoạt động đăng ký bất động sản chính thức diễn ra nhiều hơn và các cơ quan đăng ký cũng cung cấp thông tin đầy đủ hơn về giá trị của bất động sản (Theo Ấn phẩm “Môi trường kinh doanh năm 2006” do Ngân hàng Thế giới và Công ty Tài chính Quốc tế đồng xuất bản).



soure: moj.gov.vn

[Quản lý bất động sản ] - sân chơi mới của các công ty kinh doanh bất động sản trong nước.

TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

Quản lý bất động sản (BĐS) là một trong nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng ở nước ta, hầu hết các cao ốc văn phòng, các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc trung tâm thương mại dịch vụ đều do các công ty quản lý BĐS quốc tế đảm nhiệm. Các công ty kinh doanh BĐS trong nước muốn “chen chân” và cạnh tranh trong lĩnh vực này cần phải làm gì?

Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) nhìn chung rất đa dạng và phức tạp. Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, với xu thế hội nhập quốc tế, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả. Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan trọng trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới… Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới.

Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt. Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam. Hiện tại, có 3 công ty BĐS quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta là Chesterton (Anh), Dining & Associates (Anh) và CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ).

Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gần một năm, công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản lý và tiếp thị các tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) và The Landcaster (Tp.HCM)…Hiện tại, công ty này đang quản lý rất nhiều tòa cao ốc như: Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m² tại Hải Phòng. Gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợp đồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis.

Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP.HCM và dành được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao cấp mới được xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden. Công ty TTD Gems Ltd chính thức giao tòa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza tại 44 Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho Công ty Chesterton Petty quản lý.

Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồng quản lý cao ốc E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới nhất ở thành phố Hồ Chí Minh do các công ty Việt Nam đầu tư xây dựng. Công ty Bitexco cho biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning & Associates để quản lý dự án The Manor; đồng thời công ty Dinning & Associates còn được chỉ định quản lý Hoàng Quân Plaza ở thành phố Hồ Chí Minh.

Ngay công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng đã hợp đồng và giao cho Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến (ZhongHai Property Management Ltd.) thuộc Tập đoàn Hải ngoại Trung Quốc quản lý Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Dự án Saigon Pearl gồm 16 chung cư cao cấp và 4 tòa nhà văn phòng tại quận Bình Thạnh, dọc theo sông Sài Gòn với 2.144 căn hộ cao cấp từ 82-328m², 250 văn phòng và 40.000 m² xây dựng khu vui chơi, giải trí, khu liên hợp mua sắm, bãi đậu xe… cũng sẽ hợp đồng với các công ty quản lý BĐS của Hồng Kông…

Có thể nói, lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta hiện nay chủ yếu do các công ty quản lý BĐS quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế? Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chưa thể chen chân vào lĩnh vực này. Từ thực trạng này, có thể rút ra mấy vấn đề chủ yếu sau đây:

Một là, về thương hiệu, các công ty quốc tế đã có thương hiệu nổi tiếng trên thế giới trong lĩnh vực quản lý BĐS. Khách hàng, bước đầu bao gồm nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt cũng có tâm lý tín nhiệm và sẽ yên tâm hơn với sự quản lý của các công ty vốn đã nổi tiếng và có thương hiệu cao. Hơn nữa, tâm lý “sinh ngoại” của các chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để các công ty quản lý BĐS quốc tế dễ bề hoạt động. Việc lựa chọn các nhà quản lý BĐS nước ngoài có thể coi là phương cách tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự án đầu tư. Trong khi đó, các công ty kinh doanh BĐS trong nước lại chưa có kinh nghiệm, chưa có thương hiệu trong lĩnh vực quản lý BĐS.

Hai là, các công ty quản lý BĐS quốc tế có đội ngũ cán bộ quản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệm trong quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện đại và phức tạp. Chẳng hạn: Tập đoàn CB Richard Ellis là một tập đoàn lớn trên thế giới về kinh doanh BĐS (doanh số năm 2002 đạt 1,7 tỷ USD) có tới 14.000 nhân viên làm việc tại 250 văn phòng ở 48 nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam; Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến có chức năng chính về kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS đã đào tạo được rất nhiều người giỏi về quản lý trung và cao cấp với đội ngũ hơn 400 nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, được gọi là “quản gia số một” của Trung Quốc…

Tổng giám đốc Công ty Conic, cho biết ban đầu để tiết kiệm chi phí, giảm giá thành cho khách hàng, việc quản lý các cao ốc căn hộ đều do công ty tự đảm nhận, nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật với những vấn đề phát sinh, công ty đã quyết định nhường việc quản lý lại cho Công ty Chesterton. Với sự hiện diện của Chesterton, khách hàng mới hoàn toàn hài lòng với sự quản lý cao ốc đó.

Ba là, quản lý BĐS là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ, thường xuyên, bao gồm cả những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, trông giữ xe, vận hành hệ thống, cấp thoát nước, hệ thống thang máy… mà những công việc này cần phải theo một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyên nghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử dụng tương thích. Làm thế nào để cả một tòa nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn mét vuông văn phòng với hệ thống điện, nước, viễn thông…vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng? Về điều này, các công ty BĐS quốc tế có ưu thế nổi trội hơn.

Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý BĐS, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn góp phần quan trọng vào tư vấn, góp ý, bổ sung cho những thiết kế xây dựng phù hợp với việc quản lý chúng trong tương lai, tìm kiếm và tư vấn cho chủ đầu tư các hợp đồng về cung cấp dịch vụ an ninh, thông tin liên lạc, viễn thông, hệ thống bảo trì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường…

Năm là, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn là người góp phần quan trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi khách thuê, khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các BĐS dễ dàng, nhanh chóng được lắp đầy. Thí dụ, công ty CB Richard Ellis đã hợp đồng tiếp thị và quản lý cho dự án Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m² tại Hải Phòng. Trong thời gian ngắn, công ty này đã môi giới để công ty Parkson và MegaStar thuê hết toàn bộ diện tích của TD Plaza.

Trong những năm gần đây và trong những năm tới, thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam đã, đang và sẽ phát triển rất mạnh do sự phát triển mạnh mẽ của các dự án đầu tư các tòa cao ốc văn phòng, các tòa cao ốc căn hộ cao cấp bán hoặc cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới, các trung tâm mua sắm, các bãi xe quy mô lớn và hiện đại…Sự bùng nổ của các dự án đó yêu cầu về cung thị trường quản lý BĐS sẽ tăng mạnh. Thị trường đầy tiềm năng này có giá trị rất lớn, nếu tính bình quân phí dịch vụ quản lý cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại là 3-5USD/m²/tháng và cho mỗi căn hộ từ 20-25USD/tháng thì lượng giá trị mang lại từ hoạt động quản lý BĐS là vô cùng to lớn. Đây là mảnh đất rất màu mỡ mà bấy nay chỉ các công ty quản lý BĐS quốc tế khai thác được. Thiết nghĩ các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam phải cố gắng vươn lên để nắm giữ thị trường này. Muốn vậy, cần tập trung vào những vấn đề chủ yếu sau đây:

1. Về nhận thức, phải coi quản lý BĐS là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, đầy tiềm năng và có cơ hội phát triển. Trong thời gian tới, các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam có đủ khả năng để cạnh tranh được với các công ty quản lý BĐS quốc tế. Chúng ta không thể “mặc cảm” do sự yếu kém của mình trong lĩnh vực này để cho quản lý BĐS trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế. Thực tiễn đã chỉ ra rằng các công ty quản lý BĐS quốc tế hoạt động tại Việt Nam đều sử dụng nhân viên là người Việt trong hoạt động của họ. Ông Marc Towsend, Tổng giám đốc công ty CB Richard Ellis cho biết phần lớn các nhân viên của CBRE làm việc tại Việt Nam là người Việt, họ được CBRE huấn luyện đào tạo tốt cả về kỹ năng và kinh nghiệm. Ở Hà Nội, Công ty BĐS Tài Tâm đang tiếp thị và quản lý tháp đôi văn phòng, căn hộ và trung tâm mua sắm Hòa Bình Towers; Việt Nam Property, vốn có kinh nghiệm trong việc tiếp thị khách hàng cho các cao ốc như Daeha Business Center, Lakeside Garden Apartments cũng đang tìm kiếm cơ hội quản lý các cao ốc văn phòng và căn hộ.

Hiện tại, toàn bộ việc duy tu, bảo dưỡng thiết bị, bảo vệ, giữ xe, làm vệ sinh, chăm sóc cây cảnh…tại từng khu phố do Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư đều được đảm nhận bởi các ban quản lý do người Việt Nam điều hành. Hay như cụm chung cư Mỹ Phước của công ty Xây dựng Sài Gòn 5 được quản lý bởi một đội ngũ chuyên trách của chính công ty.

Nhận thức như vậy, nhưng quản lý BĐS là lĩnh vực rất phức tạp, hơn nữa trong quá trình hội nhập quốc tế, tới đây, nhiều công ty quản lý BĐS sẽ tìm đến thị trường Việt Nam, cuộc cạnh tranh sẽ quyết liệt hơn, sự chen chân của các công ty kinh doanh BĐS trong nước trong lĩnh vực quản lý BĐS sẽ vô cùng khó khăn, nhưng vẫn có tiềm năng và cơ hội tốt.

2. Về định hướng, tùy theo từng điều kiện cụ thể của công ty để có chiến lược phát triển thích hợp:

Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam hiện có chức năng quản lý BĐS thì cần phải tập trung đầu tư phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa. Có thể kết hợp cho cán bộ, nhân viên tham dự các khóa đào tạo, huấn luyện trong nước với cử đi học tập, huấn luyện theo các khóa học ở nước ngoài. Đồng thời, cũng có thể cử nhân viên của mình tham gia vào các hoạt động của các công ty quản lý BĐS quốc tế hiện đang hoạt động tại Việt Nam để học hỏi kinh nghiệm thực tế.

Các chủ đầu tư các tòa cao ốc hiện đang thuê công ty quản lý BĐS nước ngoài chỉ nên kí hợp đồng thuê trong một thời gian nhất định. Trong thời gian đó, phải có chiến lược để cán bộ, nhân viên của công ty học hỏi kinh nghiệm của các nhà quản lý quốc tế. Hết thời hạn hợp đồng, với những tri thức, kinh nghiệm học hỏi được từ thực tiễn quản lý cao ốc, cán bộ, nhân viên của công ty có thể sẽ chính thức tự quản lý.

3. Thực tế cho thấy các công ty quản lý BBĐS chuyên nghiệp thường là những công ty con của các công ty mẹ hay tập đoàn lớn với nhiều chức năng hoạt động có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS. Nhờ đó, các công ty quản lý BĐS có thể đảm nhiệm thêm được các chức năng khác ngoài chức năng chuyên biệt là quản lý BĐS như tư vấn, môi giới…Do vậy, để thâm nhập thị trường quản lý BĐS, các công ty mẹ, tổng công ty lớn cần thành lập các công ty chuyên biệt quản lý BĐS, tạo mọi điều kiện hỗ trợ, liên kết trong hệ thống để phát huy thế mạnh tổng hợp của cả hệ thống để hỗ trợ cho công ty quản lý BĐS chuyên biệt.

4. Trong thời gian trước mắt, các công ty kinh doanh BĐS trong nước có thể thuê các chuyên gia nước ngoài vào những vị trí quan trọng trong hoạt động quản lý BĐS. Công ty Quản lý và Kinh doanh BĐS Hà Nội đã từng thuê một chuyên gia nước ngoài làm quản lý cho cao ốc văn phòng Ocean Park. Qua thời gian sử dụng chuyên gia, một mặt hoạt động của công ty đã thành nề nếp, mặt khác cán bộ và nhân viên của công ty sẽ học hỏi được kinh nghiệm và sau một thời gian nhất định, công ty có thể tự đảm nhiệm toàn bộ hoạt động quản lý BĐS của mình.

Một số người cho rằng con đường mà các công ty quản lý BĐS trong nước có thể cạnh tranh với các công ty quản lý BĐS quốc tế là bằng giá cả thấp hơn. Điều này khó có tính khả thi vì đối với các cao ốc văn phòng, các cao ốc căn hộ cao cấp, các trung tâm thương mại, dịch vụ lớn với mức giá thuê từ 25 đến 40 USD/m²/tháng như ở Hà Nội hiện nay việc bỏ thêm 3-5 USD/m²/tháng chi phí cho dịch vụ quản lý để hưởng được những điều kiện hoạt động tốt nhất thì người thuê sẵn sàng chấp nhận. Đối với các cao ốc căn hộ cao cấp mà người mua đã mua với mức giá rất cao, như các căn hộ của dự án The Manor ở Mỹ Đình với mức giá từ 1.400 đến 2.100USD/m², thì để hưởng những dịch vụ quản lý tốt nhất với mức phí từ 20-25 USD/căn hộ là không đáng kể, chủ nhân các căn hộ cao cấp sẵn sàng chấp nhận. Do vậy, khả năng cạnh tranh bằng giá dịch vụ quản lý thấp khó có thể thực hiện được. Vấn đề là ở chỗ cần nâng cao chất lượng của hoạt động dịch vụ quản lý BĐS. Điều đó buộc các công ty kinh doanh BĐS trong nước phải không ngừng chuyên nghiệp hóa, học hỏi nâng cao trình độ, kỹ năng quản lý BĐS. Đó là con đường cơ bản nhất để chen chân và cạnh tranh trong lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta.

Tài liệu tham khảo:

1. Thị trường BĐS “đổi màu”: http://www.dantri.com.vn, ngày 13/10/2006

2. Khai trương sàn giao dịch 24 giờ: ngày 22/09/2006

3. Thị trường căn hộ cho thuê sẽ ngày càng nóng: http://www.ssoftvn.com, ngày 02/11/2006

4. REE mở rộng đầu tư vào BĐS: http://www.vir.com.vn, ngày 9/10/2006

5. Thị trường quản lý BĐS chưa phát triển: ngày 13/09/2004

6. Vinaconex- JSC quan tâm đến lĩnh vực BĐS: http://www.vir.com.vn, ngày 4/12/2006

7. Thị trường quản lý BĐS bị bỏ ngỏ: http://www.vnexpress.net, ngày 10/08/2004

8. Diện tích thuê gian hàng tại MeLinh Plaza đạt trên 95%: http://www.melinhplaza.net ngày 24/10/2006

9. Khách hàng là trọng tâm phục vụ: http://www.phumyhung.com.vn, ngày 01/06/2006

10. Sức hút cao ốc: http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn, ngày 17/06/2005

11. Thị trường BĐS: “Hàng nội” yếu thế: http://www.ethitruong.com, ngày 26/10/2006

12. Tìm chỗ đứng trên sân chơi quản lý và tiếp thị BĐS: http://www.24h.com.vn, ngày 14/03/2006

13. Quản lý cao ốc: “Sân” của doanh nghiệp nước ngoài: http://www.nld.com.vn, ngày 06/10/2006

14. Sẽ “sốt” văn phòng cho thuê: http://www.dddn.com.vn, ngày 30/10/2006

SOURCE: TẠP CHÍ KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN SỐ 118 THÁNG 4/2007